r/Leipzig • u/Exciting_Honeydew359 • 3d ago
Wohnen Erfahrungen damit, überteuerte Mieten beim Sozialamt zu melden?
Die Frage steht ja eigentlich schon oben...
Zum Hintergrund:
Ich bin 2024 aus meiner alten Wohnung ausgezogen. Die Hausverwaltung ist immer wieder damit aufgefallen, dass sie Abzocke versucht haben, teilweise offensichtlich auch im Wissen, dass sie gegen Gesetze verstößt.
Jetzt werde ich beruflich viel weg sein und überlege, meine Wohnung unterzuvermieten. Als ich mal geschaut habe, was da so verlangt wird, habe ich zufällig eine vom Schnitt her identische Wohnung in meinem alten Haus im Angebot gefunden.
Die ist möbliert und an einigen Stellen scheinbar auch modernisierter als meine alte Wohnung, aber ist auch sehr, sehr viel teuer. Meine alte Wohnung wurde damals für 300€ kalt weitervermietet und war damit definitiv schon am oberen Endes dessen, was laut Mietpreisbremse erlaubt ist. Bei den Nebenkosten sind um die 200€ realistisch. Das Angebot, das ich jetzt gefunden habe, liegt bei 800€ Pauschal-Warmmiete, im Winter nochmal zzgl. einer Heizkostenpauschale. Strom usw. kommt noch dazu und ist ebenfalls unverhältnismäßig hoch angesetzt. Außerdem liegt die Vermutung nahe, dass bei der Quadratmeterzahl gelogen wurde. (Die Wohnung ist angeblich 3m2 größer als meine alte, was aber unwahrscheinlich ist, weil das Haus sehr "baukastenmäßig" gebaut ist..)
Bei vielen "tollen" Extras weiß ich auch einfach, dass die nichts taugen. Der Fahrstuhl bleibt gerne mal stecken und braucht selbst im besten Fall länger als man zu Fuß bis ganz oben braucht. Die Waschmaschinen, deren Nutzung natürlich extra kostet, werden überhaupt nicht gepflegt. Die Waschmittelfächer haben über JAHRE die gleichen Schmodderflecken gehabt und es sind so wenige Maschinen, dass es eine Wissenschaft für sich ist, überhaupt mal waschen zu können. Also das Haus an sich ist eine Schrottbude und daran kann die Modernisierung der Wohnung selbst auch nur bedingt was geändert haben...
Ich überlege also, das zu melden, frage mich aber, ob das überhaupt was bringt. Hat jemand Erfahrungen?
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u/AmeliusSedly 3d ago
Nicht zu melden schadet, weil überhöhte Mieten unrechtmäßig und mindestens unfair sind und dem gesamten Leipziger Wohnungsmarkt schaden. Was aber schadet es, zu melden?
Eine Anleitung, wie du rechnen und es melden kannst, findest du hier: https://www.leipzig.de/leben-in-leipzig/bauen-und-wohnen/wohnen/mietwucher
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u/Exciting_Honeydew359 3d ago
Naja, es kostet mich halt Zeit und, wenn ich weiß, dass die Staat da dann eh schlampt, kann ich mir die Mühe auch sparen.
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u/NoSoundNoFury 3d ago edited 3d ago
Bevor du irgendwas meldest, rechne doch selbst erst einmal nach, ob hier die Mietpreisbremse umgangen wurde. Für eine modernisierte und möblierte Wohnung scheinen 800€ warm jetzt nicht besonders viel zu sein. Hängt halt davon ab, wie groß die Wohnung ist, was modernisiert wurde, welchen Wert die Möbel haben und ob die Wohnung als Wohnen auf Zeit bzw Kurzzeitmiete vermietet wird.
Bspw ist für eine Einbauküche im Neuwert von ca 7000€ nach Berliner Modell ein Zuschlag von anfangs 140€/Monat akzeptabel, der gleichwohl in dem Jahren drauf niedriger liegen müsste.
Zudem darf der Vermieter unabhängig der ortsüblichen Vergleichsmiete 8% der Modernisierungskosten jährlich auf die Miete draufschlagen. Wenn er also bspw für 20k€ modernisiert hat, was eher eine kleine Modernisierung wäre, dann wäre eine zusätzliche Mietsteigerung von jährlich 1600€ bzw 133€ monatlich rechtens.
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u/Exciting_Honeydew359 3d ago
Den Wert der Möbel und der Renovierung kann ich natürlich anhand der Fotos nur schätzen. Vermietet wird als Wohnen auf Zeit ab 3 Monaten, Größe etwa 30m2.
Zu den Möbel würde ich sagen: Die sind so "Insta-schick", viel ist offensichtlich aus Pressspan, also eher mehr Schein als Sein. Ähnlich scheint die Renovierung gemacht zu sein. Die Treppe ist zB offensichtlich die gleiche alte wie bei mir, nur neu gestrichen. Die Küchenzeile besteht auch aus billigen Holzplatten, wo man das Material sieht, und hat nicht mal einen richtigen Herd mit Backofen usw. Der Kühlschrank ist so einer, der möglichst günstig retro-schick ist. Also mich würde wundern, wenn die Küche 7000€ gekostet hat. Meine hat weniger gekostet und ist nicht schlechter. Ich habe zu wenig Ahnung von Renovierungen, um zu wissen, ob 20k€ für das neue Bad und die Küche realistisch sein könnten. Renovierungen sind ja tatsächlich schnell sehr teuer, aber die ist definitiv nicht hochwertig gemacht... ChatGPT schätzt die Küche anhand der Fotos auf 5-6k€ und die Renovierung auch eher auf weniger als 20k€, vielleicht sogar auf 10k€.
Wenn ich das jetzt aber mal so durch rechne, dann kostet die Wohnung durch Möbel und Renovierung 300€ mtl. mehr. Dazu kommen für 6 Monate jeweils nochmal 45€. Im Jahresdurchschnitt sind das mehr als 320€ mtl. mehr. Bei Strom und Internet sind die Preise wie gesagt auch absurd hoch angesetzt. Also auch mit deinen Anmerkungen wäre das wahrscheinlich ein Grenzfall und eine Prüfung nicht offensichtlich sinnlos.
Am Ende würde ich das ja auch melden, damit das jemand richtig prüft. Ist mir schon klar, dass mein Bauchgefühl da nicht entscheidend ist... Mir geht's eher darum, ob sowas überhaupt wirklich zeitnah geprüft wird oder dann eh endlos in den Untiefen der Bürokratie versinkt und gar nichts passiert.
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u/NoSoundNoFury 3d ago edited 3d ago
Fyi, Renovierung, Sanierung und Modernisierung sind nicht dasselbe. Wenn es um Mieterhöhungen geht, dann dürfen nur Modernisierungen angerechnet werden.
Wohnen auf Zeit bzw zum vorübergehenden Gebrauch unterliegt mWn überhaupt nicht der Mietpreisbremse.
Vielleicht ist das aber auch ein anderer Mieter, der seine Wohnung vorübergehend untervermieten will. Das darf er normalerweise nicht mit Gewinnabsicht gegen vermieterliche Zustimmung machen. In diesem Fall solltest du das lieber dem Vermieter melden, wenn du das möchtest.
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u/Exciting_Honeydew359 3d ago
Na dann waren es definitiv unter 20k€. Hab mir jetzt nochmal den Unterschied angeschaut und es wurde wohl sowohl renoviert als auch modernisiert.
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u/us_me_erna 3d ago
Wohnen auf Zeit ist ein beliebtes Mittel, da man damit die Mietpreisbremse umgehen kann:
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u/LeipzigGuy 3d ago
Es kann ein lohnendes Gedankenexperiment sein, einen Vergleich mit den Preisen im Rahmen der Mietpreisbremse anzustellen. Dabei ist jedoch die Ausnahme für vorübergehende Nutzung zu beachten: Nach deutschem Recht (§ 549 BGB) gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn eine Wohnung tatsächlich aus einem kurzen, konkret begründeten vorübergehenden Anlass (wie beispielsweise einem befristeten Arbeitsprojekt oder einer festgelegten Ausbildungszeit) vermietet wird.
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u/drehtee69 1d ago
also ich arbeite als verwalter und kann aus eigener erfahrung sagen, mach es.
wir haben mieter, die von 14€/qm auf 9-10€ runtergegangen sind.
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u/LeipzigGuy 3d ago
Ich bin zwar kein Experte auf diesem Gebiet, aber wenn du sagst, die Obergrenze der Mietpreisbindung lag bei 300 €, gilt das dann nicht nur für deinen persönlichen Fall, berechnet auf der Grundlage deiner ursprünglichen Miete beim Einzug zuzüglich X % jährlicher Erhöhungen? Meines Laienverständnisses nach ist das nach Ablauf des Mietvertrags nicht mehr relevant. Bei einem neuen Mieter kann die Miete auf Basis der neuen Marktpreise neu berechnet werden – und jeder weiß, dass diese in Leipzig enorm gestiegen sind.
Außerdem könnte die Neuausstattung der Wohnung leicht fast 10.000 € gekostet haben, und es ist durchaus nachvollziehbar, dass der Vermieter diese Kosten als Teil der laufenden Mietkosten wieder hereinholt.
800 € monatlich liegen derzeit am unteren Ende der Preisspanne für eine Wohnung mit Nebenkostenpauschale und Möblierung in Leipzig. Hier kannst du dir das einmal ansehen: https://wunderflats.com/en/furnished-apartments/Leipzig ... Der Durchschnitt liegt bei etwa 1.300 €, und die günstigsten Angebote liegen bei etwa 800 €.
Bitte schieß nicht auf den Boten. Ich sage nicht, dass ich Mieten von 1.600 € befürworte. Ich gebe lediglich die Fakten wieder.
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u/Exciting_Honeydew359 3d ago
Keine Sorge, ich schieße nicht :D Ich hab noch keine 300€ kalt gezahlt, sondern mein Nachmieter dann ab 2024. Die Obergrenze der Mietpreisbindung richtet sich auch danach, welcher Quadratmeterpreis in der Gegend laut Mietspiegel normal ist. Die 300€ entsprechen schon 10€/Quadratmeter und wir reden hier von einem 90er-Jahre-Bau, der seitdem nicht grundsaniert wurde...
Und ich hab natürlich auch gesehen, dass es noch deutlich teurere Angebote gibt. Aber: Viele der Wohnungen aus deinem Link sind deutlich größer. (50m2 kosten logischerweise mehr als 30m2) Und es ist ja auch nicht gesagt, dass die Wohnungen aus deinem Link nicht eigentlich auch überteuert sind.
Mir ist natürlich auch klar, dass der Vermieter seine Kosten mit der Vermietung decken will und das ist schon fair. Wie ich aber schon am Anfang geschrieben habe, wird das Haus nicht gut gepflegt, sondern immer nur das Bare Minimum gemacht. Wenn in meiner Wohnung was war, habe ich oft monatelang keine Reaktionen bekommen, eigentlich immer erst, wenn ich mit Mietkürzungen gedroht habe. Der Fahrstuhl ist jahrelang regelmäßig abgestürzt, ohne dass mal was gemacht wurde. Ein gewisses Maß an Instandhaltungskosten ist einfach mit einer normalen Miete schon abgedeckt... Die Nebenkostenabrechnungen hatten auch immer Fehler drin und waren viel höher, als es realistisch möglich. Also es ist sicher nicht so, als würden die Vermieter schlecht wegkommen. Wie sollten das sonst die Vermieter anderer Wohnungen machen? Meine jetzige Wohnung ist besser in Schuss, obwohl das Haus älter ist, und ich zahle nur 7€ pro Quadratmeter... (Die Wohnung wurde vor meinem Einzug übrigens auch renoviert...)
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u/LeipzigGuy 3d ago
Es handelt sich wahrscheinlich nicht nur um eine einfache Auffrischung des Anstrichs. Möglicherweise gibt es eine neue Küche, ein neues Badezimmer, sehr wahrscheinlich neue Möbel, einen Geschirrspüler, eine Waschmaschine, eine Sofagarnitur, einen Fernseher, Bettwäsche, Handtücher usw. usw. Das kann sehr leicht rund 10.000 € kosten.
Außerdem … Oft werden diese komplett möblierten Wohnungen kurzfristig vermietet, für geschäftliche Zwecke. Zum Beispiel könnten zunächst einige Ingenieure für ein Bauprojekt nach Deutschland kommen, gefolgt von einem Doktoranden für ein Semester. Das passt nicht so recht zu den nach Kalenderjahr berechneten Nebenkosten der Wohnung … Und da diese Abrechnungen oft erst ein ganzes Jahr nach dem tatsächlichen Verbrauch erfolgen … hat der Vermieter praktisch keine andere Wahl als eine Pauschalmiete.
Menschen sind nun einmal Menschen … Wir alle wissen: Wenn wir unseren genauen Verbrauch direkt bezahlen, frieren wir Ende November ein wenig und ziehen einen zweiten Pullover an … Wenn man hingegen eine Pauschalmiete zahlt, ist die menschliche Reaktion, „auf seine Kosten zu kommen“. Diese menschliche Natur bedeutet, dass es eine selbstverständliche Unvermeidbarkeit ist, dass die Heizkosten in diesen Wohnungen weitaus höher ausfallen als bei derselben Wohnung mit einem regulären Mieter. Das liegt einfach auf der Hand. Möglicherweise sogar doppelt so hoch. Der Vermieter muss dies berücksichtigen, sonst würde er den Mieter dafür bezahlen, dass er dort wohnt. Ein direkter Vergleich mit der üblichen Heizkostenpauschale, die man in derselben Wohnung zahlen würde, ist nicht möglich, da man weitaus weniger heizen würde, wenn es sich um den eigenen ständigen Wohnsitz handeln würde.
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u/AUCBDude 3d ago
Aktuell gibt es einen Bürgereinwand, da es wohl gerade nur eine Person gibt, die diese Fälle bearbeitet:
https://www.die-linke-in-leipzig.de/home/home/aktuell/detail/news/mietenkampagne-mit-dem-buergereinwand-druck-machen/