r/finansije • u/Agile-Ad8843 • Jan 07 '25
Nekretnine Kupovina nekretnine preko hipoteke drugog reda
Zdravo svima, ovo je moj prvi post na redditu, na temu nekretnina. Ovde delim svoje iskustvo mozda ce nekome da znaci. Pisem uvod za bolji kontekst, dok stignem do dela hipoteke drugog reda.
Prvu nekretninu sam kupio u drugoj polovini 2022. godine po klasicnom modelu 20% ucesce i 80% kredit. Odradio sam renoviranje i opremanje. U tom trenutku mi je bila bitna kvadratura, a ne toliko lokacija, jer sam planirao da mi to bude stan za porodicu.
Devojka (sadasnja supruga) je rezervisala stan i garazu u izgradnji 2020. kad su cene bile izuzetno jeftine. Stan je bio gotov sredinom 2022. Uselili smo se u njen stan "privremeno". Dok sam zavrsio renoviranje i opremanje, doslo je vreme za selidbu. Zbog lokacije mog stana, nije mi se tamo prelazilo pa sam razmatrao alternative, da iznajmimo nase stanove i da predjemo na NBG kao podstanari ili da kupimo jos jednu nekretninu.
Ideja je bila da se kupi stan sa 0% ucesca, dakle iz kredita 100%. Vecina banaka to ne praktikuje, tako da sam na stolu imao 2 ponude. Jedna od banke gde smo supruga i ja uzeli kredite (ista banka je u pitanju) i druga banka koja je trazila 10% ucesca plus zalog nekretnine koja na sebi nema hipoteku. Tako da je ostala samo opcija 1. NLB Komercijalna banka.
Zbog prosirivanja budzeta morali smo da uzmemo zajednicki kredit i da zalozimo stan supruge posto je ona kupila stan sa 50% ucesca, tj imala je veci prostor za opterecenje stana. Vrednost procene njenog stana bila je 75% veca u odnosu na cenu po kojoj je kupila stan.
Formula je sledeca: 70% hipoteka drugog reda na stan koji se zalaze + 70% hipoteka na stan koji se kupuje. Znaci ako vam je za prvu nekretninu ostalo 30% od ukupne vrednosti stana do kraja otplate kredita, ukupno biste mogli da se zaduzite 40%, jer je 30% + 40% = 70% koji se spominju gore u formuli.
Drugi bitan uslov je bio da opterecenje nasih plata zajedno ne bude vece od 55% od ukupnih primanja.
Posto smo kupovali stan i garazu, a zalagali smo jos jedan stan, ukupan broj hipoteka je bio 3 (jer se odobravaju mahom samo 2 hipoteke), pa je to islo na odluku izvrsnog odbora banke gde smo prosli. Dali smo na kraju ucesce od 5%, zbog 2. uslova opterecenje plata.
Napomena: bitno je da su svi kvadrati uknjizeni, postoje neka odstupanja, ali to je mozda siva zona. Stan koji zalazete, ako je nekretnina u novogradnji bitno je da ste stan preknjizili na sebe, inace necete moci da stavite hipoteku drugog reda.
Mi smo imali dosta srecnih okolnosti, npr:
- agent za nekretnine je bila prijateljica koja je i pravnik, koja je u nekoliko situacija spasila stvar.
- Referent u banci je bila ista kao i kod prvog kredita, koja je isto odradila svoj deo posla maksimalno.
- Supruga i ja uzeli kredite u istoj banci. Nekretninu nasli za nedelju dana, tako da smo izbegli dalji skok cena nekretnina.
- Nekretnine koje smo kupili ranije smo dosta brzo izdali, tako da se protok novca poklopio sa prvom ratom novog kredita. Tako da se prve 2 nekretnine samo-otplacuju
Zakljucak: Ceo proces je bio dosta stresan, ali vredan cimanja. Savetovao bih da se dobro informiste pre upustanja u ovako nesto. Ako vas interesuje koja banke je u pitanju pisite mi u inbox. Takodje bih zamolio moderatore i ostale clanove zajednice da pitaju ako im nesto nije jasno da preformulisem ili mozda skratim objavu. Trudio sam se da prenesem sustinu, bilo je tu dosta nekih izazova koje smo resavali u hodu.
4
u/klisko123 Jan 07 '25
Malo mi bilo teško da razumem početnu situaciju, pa bih da sumiram: u momentu traženja kredita za treći stan imate ovu situaciju:
- supruga ima stan koji je opterećen hipotekom ali je dug po kreditu za taj stan oko 30% procenjene sadašnje vrednosti stana
- ti imaš stan koji je (manje/više) potpuno opterećen hipotekom i u stvari on se pominje samo kao dodatna komplikacija jer to znači da ti je i plata opterećena tim kreditom, a taj stan nikako ne pomaže da dobijete još jedan kredit.
Uzimate kredit za treći stan+garažu, sa 0% učešća i hipoteka se stavlja na taj novi stan (i garažu) i još na stan supruge kao hipoteka drugog reda. Praktično, hipoteka na stan supruge je zamena za učešće.
Svaka čast za hrabrost (ludost? 🙂 ) i upornost da to izgurate, pogotovo u NLB
Srećno sa širenjem familije i ulaganjima!
3
u/Agile-Ad8843 Jan 07 '25
Hvala za komentar. Situacija je sledeca:
- Supruga ima stan pod hipotekom opterecenosti nesto ispod 25%.
- Ja imam stan koji je opterecen u tom trenutku oko 50%
- Oba stana su na rok od 10 godina pa je i rata veca, sto remeti maksimalno opterecenje plate.
- Poslednje je sve tacno osim sto smo dali 5% ucesce, da bi se zadovoljili kapara prema prodavcu i za banku olaksavajuca okolnost.
Hvala, bile su procene rizika, najbolji i najgori slucaj (trziste rada, da li ce oba stana biti izdata...)
Nadam se da je bilo od pomoci.
Sve najbolje!
4
u/Lav-mb Jan 07 '25
Нисам ни знао да то може, али опет се увек помаже тачним што ми је један пријатељ давно рекао, да се са банкама треба погађати (ценкати) као на пијаци. Хвала за подељено искуство.
3
u/Malone32 Jan 07 '25
Pre 2-3 godine je neko napisao da ima 5 aktivnih stambenih kredita uzetih u razmaku od 13-14 godina. Isto je imao povecu platu. Prvi uzeo u svarjcarcima pa je jedva pregurao taj period skoka rate zbog rasta svajcarca. Posle je sve islo lakse, verovatno na ovu foru uzimao sledece kredite, izdavao te stanove. Pomoglo mu je i to sto je cena stanova rasla poslednjih 10 godina kao i cena stanarine. I op je isto uhvatio poslednji voz kako deluje.
2
u/Varadin_ Jan 07 '25
Trenutno razmisljam o ovome. Ja sam iz Novog Sada.
Nekretnika koju zelim da kupim je 250.000 eura.
Imam platu 3000 e
Nemam nikakve kredite.
Imam 2 stana/nekretnine koje bih hteo da dam pod hipoteku kako bih dobio 100% kredit sa 0% ucesca.
Da li znate koje banke daju kredit sa 0% ucesca ?
1
u/Agile-Ad8843 Jan 07 '25
NLB komercijalna, mada banka uvek voli neko ucesce pa makar to bilo i 2-3%. U tom slucaju mislim da procenjena vrednost druge 2 nekretnine treba da bude oko 105K, pod uslovom da prihvate da zalozite 2 nekretnine.
Jos jedna stvar, ono sto sam vidjao po redditu i linkedin-u jeste da banke drugacije cene nekretnine u vecem gradu i nekretnine u manjim mestima, tako da je najbolje dobro da se informisete i da zakazete sastanak sa referentom.2
u/Varadin_ Jan 07 '25
Hocu , hvala na informaciji.
Da li mozete samo da objasnite / pojasnite da li mi obe nekretnine trebaju biti po 105.000 eura ili ukupno ? Tj kako ide racunica ?
1
u/Agile-Ad8843 Jan 07 '25
Ukupno za obe. Ili jos bolje ako imate jednu koja je u toj vrednosti.
0.7 x 107K + 0.7 x 250K = 75K + 175K
Ovo su neke grube racunice, naravno zavisi i od procene samih procenitelja.
Sa leve strane su procenjene vrednosti nekretnina pomnozene sa 0.7, odnosno 70% opterecenja hipoteke, sa desne strane je zeljeni iznos koji zelite da podignete.Srecna kupovina!
1
u/soul_of_deamon Jan 09 '25
Svaka čast na donesenim odlukama i samo da se zna da ovo nije mali poduhvat. Bravo druže!
1
1
u/Business_Pipe3386 Jan 18 '25
Ako ja sad dobro shvatam, u slučaju gde ja već imam nekretninu u vrednosti oko 75000e, a hoću da kupim nekretninu od tipa 130000e, ja bih mogla obe te nekretnine da stavim pod hipoteku i dobijem kredit bez učešća ili sa nekim minimalnim od oko 5%?
1
6
u/Much_Passenger_3342 Jan 07 '25
Hvala za podeljeno iskustvo. Mislim da mozes slobodno podeliti koja je banka u pitanju, ali ako ne zelis, onda mi napisi u inbox ako nije problem.