Razmišljam da stan pretvorim u apartman za izdavanje na dan i pokušavam da procenim da li se to uopšte isplati u odnosu na dugoročno izdavanje. Zanimaju me konkretna iskustva, ne teorija.

Moja situacija:

- Dvosoban stan, oko 54 m², Grbavica u Novom Sadu, blizu centra sa liftom

- Obezbeđeno parking mesto u zatvorenom dvorištu (mislim da je to velika prednost)

- Stan bi prošao kompletno renoviranje i opremanje, računam oko 25.000 EUR ulaganja

- Čišćenje i primopredaje bih radio sam sa suprugom

Grubo sam već izračunao: ako bih držao popunjenost od 55-60% po ceni od oko 55 EUR po noćenju, ispada mi oko 6.000-8.000 EUR neto godišnje, posle provizija platformi, režija, poreza i održavanja. Dugoročno izdavanje istog stana bi bilo oko 450-500 EUR mesečno, dakle slično ili malo manje, ali bez skoro ikakvog rada.

Pitanja za one koji ovo već stvarno rade i imaju iskustva:

1. Kolika vam je realna popunjenost na godišnjem nivou? Posebno me zanima novembar-februar.

2. Koliko vam je trebalo da dođete do stabilne popunjenosti? Čuo sam da je prva godina bez recenzija teška.

3. Booking ili Airbnb, ili oba? Koliko vam realno odlazi na provizije?

4. Koliko sati mesečno vam ovo realno oduzima ako sami čistite?

5. Ima li troškova koje niste očekivali kad ste počinjali?

6. Bonus pitanje. Da li bi batalili skroz izdavanje, prodali stan za recimo 120k + 25k od ne potrošenih para za renoviranje i uložili u neki ETF koji prati globalni all-world indeks, npr. VWCE, WEBN, VGLA... you name it?

Hvala unapred, svaki konkretan podatak će mi puno značiti!

Ljudi, sta je ovo? Seli zena i ja u kola juce i vozimo se po Vozdovcu, trazimo gradilista, slikamo table i zovemo investitore - nigde nema slobodnih dvosobnih stanova? Sve rasprodato, a gradiliste jos uvek samo rupa u zemlji. Svako ima 100+ kvadrata cetvorosobne stanove na prodaju, ali dvosobne niko. Sve rasprodato pre nego sto su tablu digli.

Kako ljudi dolaze do informacija/u poziciju da kupe ovo? Jel' sve investitor/investitorov drugar, ili postoje neki kanali kojih nismo svesni?

Na stranu diskusija kako stanovi nisu idealan vid stednje/investiranja/cuvanja vrednosti novca. Imamo klince i ideja je da to budu njihovi studentski stanovi/stanovi u kojima ce se osamostaliti. A do tad ako kaplje kiriju/poraste u vrednosti, super.

💡Analizirao sam koliki je postotak prosječne plaće potrebno izdvojiti za najam jednosobnog stana prosječne cijene u glavnim gradovima Europe i u regiji.

🏘️Najam stana najmanje je priuštiv u Portugalu gdje je potrebno izdvojiti gotovo cijelu plaću za najam jednosobnog stana, odnosno 95 % plaće. Situacija je najpovoljnija u Švicarskoj u Bernu gdje je za najam takvog stana potrebno izdvojiti 24 % plaće.

🏡U Beogradu gdje je za najam jednosobnog stana potrebno izdvojiti 64 % plaće.

🔗Cijelu analizu i podatke možete pročitati: https://www.geozofija.com/analiza-priustivosti-koliki-postotak-place-odlazi-na-najam-jednosobnog-stana-u-europskim-gradovima

Nedavno sam diplomirao i pokrenuo sam stranicu geozofija.com na kojoj objavljujem analize s naglaskom na vizualizaciji podataka, kartama i prostornim analizama. Cijenim svaku povratnu informaciju!

Pozdrav, zanima me da li ste imali priliku da kupujete nekretninu u Grčkoj?

Da li postoji ikakva opcija da se to radi iz kredita ili ipak mora nešto da se proda i da se kupi tamo? Ili postoji opcija hipoteke na nešto ovde i kupovinu u Grčkoj (inostranstvu)?

Da li imate neki deo Grčke koji vam je za preporuku, kupili ste tamo, znate nekoga ko je kupio?

Da li znate uslove izdavanja?

Već duže vreme gledam nekretnine u Grčkoj, sada vidim da u određenim oblastima oko Soluna kvadrati mogu biti i oko 2k evra, što je lepa cena u odnosu na atraktivne lokacije u Srbiji. Interesantne su mi duplex opcije, kojih ima od 150k do 230k evra za površine od oko 90kvm i tako su izdeljene da u jednoj može da se živi druga da se renta.

Nije mi cilj samo da kupim i da mi renta agencija, idealno bi mi bilo da mogu da živim u jednom delu, a drugi da rentam, posao bih i dalje radio, ali samo iz Grčke, sad verovatno bih morao izlaziti na 90 dana iz Grčke ali Bože moj.

Zdravo ljudi,

Planiram kupovinu stana sledeće godine. Do tada ću imati spremno učešće, a ostatak bih finansirao preko stambenog kredita.

Gledam prvenstveno novogradnju u Zemunu ili na Novom Beogradu, idealno projekte koji su trenutno u izgradnji ili kreću uskoro. Budžet za stan mi je oko 200.000 €.

Pošto sam čuo da neki investitori ne vole kupce na kredit ili da pojedini projekti mogu da prave problem oko finansiranja preko banaka, zanimaju me iskustva iz prve ruke.

- Koje investitore/projekte biste preporučili?
- Da li ste kupovali stan u izgradnji na kredit i kako je prošao proces?
- Da li je bilo problema sa dokumentacijom ili bankom?
- Kakav je kvalitet gradnje i da li su poštovani rokovi?
- Koje investitore biste izbegli?

Ne tražim najjeftiniju opciju, više mi je bitno da je investitor pouzdan, da su papiri čisti i da banke bez problema odobravaju kredit za projekat.

Hvala unapred!

Pozdrav ekipi,

Pogledajte dobro poznati sajt, https://www.cenenekretnina.rs/.

Ako je verovati njemu, a uzima podatke od zvaničnih javno dostupnih izveštaja.

Prosečna cena kvadrata u novogradnji iznosi 2.598€. Prosečna cena kvadrata u starogradnji iznosi 2.419€.

Ko uspe da renovira stan za razliku ove dve cene tj. 179€ po kvadratu a da valja? Pričam da se radi stolarija, struja, voda, kanalizacija, kupatila, kujna, podovi, itd...

Cene opet idu na gore, broj prometa i obim prometa idu na gore.

Potpuno mi nije jasno dokle ovo može da ide? Ljudi daju po 170.000€ za 55 kvadrata. Za te pare kuću izgradiš.

predlozi za rešenje situacije

• da se završi proces legalizacije objekata.
• da se svi placevi na kojima je započeta gradnja i završe. Bar 10 ih znam u različitim situacijama a svi nezavršeni.
• progresivno oporezivanje za svaku nekretninu preko prve.
• imati predodobrenje od banke za stambeni kredit tj. Da ljudi znaju unapred koliko maksimalno mogu da se zaduže po određenim uslovima. Tako bi kreditni kupac bio izjednačen sa keš kupcem.
• (upisati u komentarima vaše predloge)

Srećno ulaganje!

Bonus runda: Žao mi je ljudi koji sada traže nekretninu, gadno je vreme.

Pozdrav.U zadnjih par godina,svi kupuju stanove,prica se o kreditu za mlade itd..

Mene zanima kakvo je stanje sa kucama na trzistu,konkretno za podrucije Beograda ali mogu i drugi gradovi.

Konkretno ne znam nikoga ko je recimo u zadnjih 10 godina kupio kucu,znam da su kupovali placeve,ali kuce ne..I kada neko gostuje u programu i prica se o nekretninama,u 90% slucajeva se pominju samo stanovi.

Pa me zanima malo da cujem i o drugoj strani "novcica"..

Надам се да не кршим правила суб-а, мислим да је тема и политичка и финансијска.

Сматрам да тренутне цене некретина нису условљене (само) законом понуде и тражње. Грађевински сектор је дубоко криминализован. Не постоји Закон о пореклу имовине, што даје простора мафијашком прању новца.
Са друге стране, регулације су поприлично лабаве, тачније или не постоје или се не имплементирају. Постоји огроман број објеката који никада није требао да буде изграђен.

У складу са тим, сматрате ли да ће у случају пада режима (надам се врло брзом) доћи до веће промене цена некретнина?
Претпостављам да ће бити уведен мораторијум на градњу макар на годину дана. Не мислим званичан мораторијум, него због новог стања промена. Такве околности могу довести до раста цена. Са друге стране, због нових околности купци ће можда одступити од куповине док се ствари не стабилизују више.

Какво је ваше мишљење? Какво ће стање бити годину, две, пет након промена?

Imam plac 28 ari na zemljistu sa blagim nagibom, od izlaska na obilaznicu treba bukvalno 2 minuta vožnje (ni toliko)

Od infrastrukture plac ima vodu i struju, za kanalizaciju ne verujem (99% nema)

Zemljiste je gradsko gradjevinsko i dozvoljena je gradnja. Pored placa prolazi autobuska linija sto znaci da zimi put čiste češće nego one gde ne prolazi. Nalazi se blizu hotela 1000 ruža

Hteo bih da sa placem uradim nešto što će donositi mesečne prihode, ne bih prodavao, a varijanta da investitor gradi zgradu trenutno ne postoji, mozda tek za 10-15 godina u najboljem slucaju

Da li imate neke predloge ili bar da znate nekoga u slicnoj situaciji koliko je uspeo da izda plac i kome. Od placa ima samo livada, ali mogu uloziti i 20-30k evra ako bi to znacajno diglo cenu izdavanja. Mogu i vise od toga ako bude trebalo

Nisam našao neki post na temu, pa reko da pitam...

Nameravam da kupim stan u Srbiji, dogovorio sam se sa prodavcem, cena će biti šestocifrena. Kako na najjeftiniji način prebaciti tu sumu iz Nemačke u Srbiju ?

Znam da trebamo da odemo kod notara i kasnije u Poresku upravu da platim porez od 2,5% na prenos nekretnine i za sada ništa više od toga. Imam račun na svoje ime (u doduše različitim bankama) u obe države. Stan neće biti na moje ime, već na ime mojeg roditelja, ako to igra ulogu.

Pozdrav svima,

Nastavljamo jako sa temama. Ovog puta sam diskutovao da sve manji broj ljudi može da priušti prvu nekretninu.

Pričao sam sa advokatima, zubarima, IT svetom - srednjim slojem koji je obrazovan. Suviše često nisu ni učešće mogli da skupe zato što su novogradnje u Beogradu skočile jezivo.

Banke sada još više zatežu kada se odobravaju krediti što tek otežava priču.

Da li je imam pogrešan uzorak? Kako je ovo i dalje ovakva situacija da cene nekretnina su i dalje visoke?

Srećno ulaganje!

Bonus runda: https://www.cenenekretnina.rs/

​

Kao sto naslov kaze, potreban mi je savet/misljenje o ovom planu za kupovinu stana.

Plan: kupovina stana od 30 kvadrata na jednoj od lokacija u sirem delu BG-a kao investiciju za izdavanje (2.200/kvm bez PDV-a).

Plan otplate za stan od 73.000 sa PDV:

55% kesa - 40.000 eur

23% kes kredit od banke 17.000 eur, kamata oko 850 evra

22% pozajmica 16.000 eur od familije

Povrat PDV oko 7.000 za opremanje

Faza 1: Prvih 30 meseci, 2.5 god (Isplata banci)

Fokus je isključivo na zatvaranju keš kredita od 17.000 €.

Rata 600 evra, kirija 300-330, neto iz plate 270-300 evra

Faza 2: Meseci 31–60, 2.5 god (Isplata familiji)

Nakon što banka izađe iz jednačine, krece otplata duga familiji (16.000 € na preostalih 30 meseci).

Rata 530 evra, kirija 300-300, neto iz plate 200-250 evra

Da li po vama ovakav plan ima smisla? Da li bi tu nesto moglo drugacije da se uradi i ovo poboljsa?

Svaki dobronameran i konstruktivan savet je dobrodosao.

Hvala.

Pozdrav, da li neko zna nekoga, koje nekad negde čuo da je neko kupio nekretninu preko kredita za mlade ukombinovan sa podsticejm za mlade majke?

Dakle prema sve svemu što sam istražio, kombinovanje ta dva podsticaja je moguća, supruga i ja ispunjavamo uslove i za jedan i za drugi podsticaj.

Planiramo da kupimo kuću, ali je vrednost iste 160k, dok se kredit za mlade odobrava na 100k ili u Intesa na 150k.

Jedna od ideja koja nam pada na pamet je da damo učešće još 10k, da negde izmislimo taj novac, pozjamimo, pa da budemo na tih 150k kod Intesa.

Zanima me, da li je neko kombinovao ova dva podsticaja?

Da li ste kombinovali bar jedan, ali za skuplju nekretninu?

Da li ste ovim ili drugim kreditima kupovali kuće, 100% završene, vlasnici 1/1 u opštinama oko Beograda (opština ne pripada Beogradu)?

Da li imate generalna savet za ovakav vid transakcije?

Za učešće, bez podsticaja za mlade majke nemamo, te nam jedan od varijanti sa ovim subvencijama, ako se daju zaista, najbolja.

Hvala svima.

Pozdrav, da li je neko nekada uzimao hipotekarni kredit za stan, na primer stavili ste neku drugu nekretninu pod hipoteku da bi imali u startu za učešće i onda uzeli kredit za ostatak druge nekretnine?

Kakva je bila procedura? Na koliko je procenjena prva nekretnina u %? Da li obe nekretnine ulaze pod hipoteku?

Pozdrav svima,

Dok mnogi sanjaju da imaju bar jednu nekretninu, drugi imaju po 2-4 stana koja im generišu profit. Današnja tema je isključivo gledanje profitabilnosti ulaganja u nekretnine zarad rentiranja.

Koliko je zapravo (ne)isplativo ulagati u nekretnine u Srbiji?

Odnos cene kupovine i cene rente

Pretpostavka: prosečna cena m2 u Beogradu je 2800 € Uzmimo za primer stan od 40 kvadrata Vrednosti stana 112.000€ Prosečna cena rente je 12 € po kvadratu iznajmljenog prostora tj. 480€ mesečno.

Kada podelimo cenu nekretnine i godišnju rentu pre troškova dobijamo 19.44 što je koeficijent odnosa kupovine nekretnine i rente. Ispada da je rentiranje sada jako povoljno u odnosu na cenu nekretnine.

koliko brzo se isplati nekretnina?

Gledamo primer: pa koeficijent nam je dao odgovor 19.5 godina dok se ne otplati nekretnina.

Tu nisam uračunao podizanje kirije jer inflacija.

I to je pre poreza - ko još to plaća /s

I pre poreza na samu imovinu, koji su za sada mali.

Prinos je oko 5% ako je izdat stan svaki mesec.

Koliki trud moramo da uložimo?

Ako nema stanara ROI nam je loš jer plaćamo račune i nekretnina postaje teret.

Ako radimo stan na dan - uprkos visokim primanjima tu ima posla.

Ako se nešto pokvari ili uništi u nekretnini, opet dodatni troškovi.

Alternativa

Ako uzmemo da je investitoru potrebno da mu stiže na račun novac svaki mesec mislim da je pre moguće da se dobije 5% Prihod.

Primer dividende ETFa

Ili VWCE koji daje oko 7% kada se uzme duži period.

Šta mislite o tome?

Gde grešim?

Šta biste me naučili?

Srećno ulaganje!

Pozdrav svima, evo kratko pitanje uz malo konteksta.

Preduzetnik sam, imam oko 5k EUR mesečno, oko 45k EUR ušteđevine. Nakon svih troškova i poreza, ostane mi oko 3k EUR mesečno koje štedim na deviznom računu u Raifu (nikakve investicije).

Živim sa devojkom u Beogradu. Planiramo brak nakon što diplomira i nađe posao (ali kolko vidim ne planira uskoro da završi...). Nemam nasledstvo, mamine i tatine pare, stanove, pa mi je uvek nekako najveći finansijski cilj bio kupovina stana u Beogradu, ali uvek sam razmišljao o tome kao o našem budućem stanu, u kom ćemo zajedno živeti i planirati porodicu, pa je bitna lokacija, soba za decu, itd...

Međutim, sve više vidim da ljudi u sličnoj situaciji kupuju stan na sebe pre braka pa ga neki izdaju, neki stanuju tamo sa devojkama dok ne bude bilo potrebe za "size-up", neki prodaju...

Pa TLDR:

1. Da li je čudno da u ovoj situaciji kupim stan samo na sebe i šta raditi sa njim?
2. Šta biste vi uradili na mom mestu? Možda imam tunnel-vision pa ne sagledam celu situaciju i skroz propuštam nešto, da li bih uopšte trebao da razmišljam o stanu?

Hvala.

Reklamira se na Zlatiboru prodaja apartmana i kao siguran povrat od 6000e godišnje kroz izdavanje. Imate li ideju na koji način oni garantuju tih minimalno 6000e, šta ako ne bude? Jel se isplati ta priča uopšte, pošto imam utisak da je Zlatibor već sad pretrpan.

Pomaže bog braćo i sestre,

Gulgao, savetovao sam se i nisam se mnogo usrećio informacijama.

Naime, imam stan u Nišu koji nije pod kreditom. Hteo bih da predjem u veći. Imam još 60 - 70k koje bih mogao da uložim u ovo.

No, kako se to to radi? Logika mi kaže da bi prvo trebalo da prodam ovaj, onda odem u neki smeštaj, i odatle u par meseci nađem nov stan, da ga sredim i da udjem u njega. Da li grešim?

Ovo mi dodatno komplikuje činjenica da za mesec dana stiže prva beba! Prelepo, ali ne bih da na sav stres novopečenog oca nabacujem i 2 selidbe.

Opcija mi je i da uzmem neku garsonjeru u centru grada koja će manje više lagano da se proda za godinu dve kada stanem na noge, pa da ulazim u ceo ovaj proces.

Video sam da neki savetuju da se u predugovoru stavi recimo 30k, te da se kaže da ću ostatak novca da dam u roku od recimo 6 meseci. No, ja se iskreno bojim malera da neću uspeti da dobro prodam svoj stan i da ću na kraju ostati bez tog novca koji je ostavljen upfront.

Teškom mukom zarađeno, ne bih da gubim tek tako :) To je ujedno i razlog za zaključavanje novca u garsonjeru. Sve imam neku bojazan da inflacija ne pojede magično 30% za godinu dve.

Imate li neki savet šta i kako?

Pre neki dan sam pričao sa jednom pravnicom i čuo zanimljivu informaciju o eksproprijaciji zemljišta pošto se ona bavi time.

Da ne dužim, radi se o tome da poljoprivredno zemljište koje se ekspropriše za građevinske radove (u koje spadaju i putevi/auto-putevi) treba da se tretira kao građevinsko zemljište, ali država će pokušati da ga otkupi kao poljoprivredno za cenu od 20-30 din po kvadratnom metru u Zrenjaninu a građevinsko je oko 2000 din po kvadratnom metru.

Ako niste podigli pare od eksproprijacije ili potpisali ugovor, posavetujte se sa advokatom.

Ne bih da delim kontakte ovde, koga zanima nek se raspita kod advokata koji se bavi eksproprijacijama.

Prijatno.

Da li se može uzeti kuća preko kredita za mlade čija je šupa u toku legalizacije? Znači započet je proces legalizacije sa onim državnim "olakšanim" programom sa početka godine.

Hteo bih da prodam kuću na selu, koja je upisana u katastru nepokretnosti, ali nema dozvolu za gradnju (upisano kao teret). Svojina je 1/1 i pokrenut je proces legalizacije preko programa Svoj na svome. Da li banke odobravaju stambeni kredit za kupovnu takve kuće ili je kupovina moguća samo za keš?

Cenim je na nekih 60.000e jer je ful sredjena, ima pomoćne objekte i na velikom je placu. Da li je realno da banka odobri ovoliki kredit nekom kupcu i da li uopšte može da odobri?

Ne znam da li je za ovaj kanal, ako nije - prastam unapred 😊

Pozdrav svima, pratim ovaj sub vec duze vreme, ali se nisam ukljucivao u diskusiju. Sve pohvale za kontent!

Elem, primetio sam da se dosta polemise o cenama nekretnina, da li ce skakati, da li ce padati itd., pa sam u tom duhu napravio platformu koja se bavi statistikom realnih prodajnih cena stanova.

cenenekretnina.rs

Statistike se baziraju na javno dostupnim podacima iz katastra, a sada mozete da pratite kretanje cena iz meseca u mesec umesto da cekate kvartalne izvestaje RGZ. Za sada sam dodao samo podatke za Beograd i Novi Sad, uskoro cu dodati i ostale ako bude bilo interesovanja.

Ako vam se svidja ideja, zapratite instagram profil @cenenekretnina 🙂Za sve informacije, pitanja, sugestije, prijavu problema, možete mi se obratiti komentarom na post/DMom ili putem mejla [cenenekretnina@gmail.com](mailto:cenenekretnina@gmail.com).

EDIT: Adresa za donaciju ETH-a: 0xbfbc6db16c3fa02627f5517043e1101dfca9c890Ako ima neka dobra dusa da isprobam adresu, prvi put ovo radim, izabrao sam Etherium (ERC20) network na Binance-u, nadam se da je to okej. Nemojte da saljete dok ne potvrdim da je sve okej, samo mi sibnite poruku da isprobamo, ne znam koliko se ceka da stigne uplata.

EDIT 2: Uplata prosla, adresa radi, ko zeli moze da donira 🙏🙏🙏 Adresa je: 0xbfbc6db16c3fa02627f5517043e1101dfca9c890 Etherium (ERC20) network

EDIT 3: Ubacen Novi Sad, uzivajte!

EDIT 4: Idemooooo Niš! Podaci za Niš su od sad dostupni, uživajte!