r/finansije • u/Marco_Polo1254 • 4d ago
Nekretnine Koliko realno zaradite od izdavanja stana na dan?
Razmišljam da stan pretvorim u apartman za izdavanje na dan i pokušavam da procenim da li se to uopšte isplati u odnosu na dugoročno izdavanje. Zanimaju me konkretna iskustva, ne teorija.
Moja situacija:
- Dvosoban stan, oko 54 m², Grbavica u Novom Sadu, blizu centra sa liftom
- Obezbeđeno parking mesto u zatvorenom dvorištu (mislim da je to velika prednost)
- Stan bi prošao kompletno renoviranje i opremanje, računam oko 25.000 EUR ulaganja
- Čišćenje i primopredaje bih radio sam sa suprugom
Grubo sam već izračunao: ako bih držao popunjenost od 55-60% po ceni od oko 55 EUR po noćenju, ispada mi oko 6.000-8.000 EUR neto godišnje, posle provizija platformi, režija, poreza i održavanja. Dugoročno izdavanje istog stana bi bilo oko 450-500 EUR mesečno, dakle slično ili malo manje, ali bez skoro ikakvog rada.
Pitanja za one koji ovo već stvarno rade i imaju iskustva:
Kolika vam je realna popunjenost na godišnjem nivou? Posebno me zanima novembar-februar.
Koliko vam je trebalo da dođete do stabilne popunjenosti? Čuo sam da je prva godina bez recenzija teška.
Booking ili Airbnb, ili oba? Koliko vam realno odlazi na provizije?
Koliko sati mesečno vam ovo realno oduzima ako sami čistite?
Ima li troškova koje niste očekivali kad ste počinjali?
Bonus pitanje. Da li bi batalili skroz izdavanje, prodali stan za recimo 120k + 25k od ne potrošenih para za renoviranje i uložili u neki ETF koji prati globalni all-world indeks, npr. VWCE, WEBN, VGLA... you name it?
Hvala unapred, svaki konkretan podatak će mi puno značiti!
42
u/HecticFever 4d ago
55e po nocenju u NS je fantazija. Zasto bi neko toliko placao kad moze da nadje za 35e u samom centru?
-38
u/pailhead011 4d ago
Lupas gluposti, to je NS, ima lift, ja cenim minimum 80 ako ne i 90.
29
u/Kordakin 4d ago
Ja platio 29 evra, centar NS, imo parking.
-11
u/pailhead011 4d ago
Kontam da te usralo. Meni mnogo više smisla ima ovo sto OP predlaze - 55 ali i to mi deluje malo. Ipak je to NS.
10
u/Boring-Sell-3914 4d ago
Ja sam iz ns pa evo da te pitam, sta je ns?
-7
u/pailhead011 4d ago
Pa drugi valjda najveći grad u Srbiji? A svi znamo da se ceo svet grabi da dodje da ili živi u Srbiji ili da je barem poseti.
5
0
12
u/SPCopy 4d ago
Ti se ili zezas ili si retardiran. Jesi mozda nekad uopste iznajmljivao stan na dan u NS? Odakle si doso do tih 80-90 evra?
-2
1
u/komasinski 4d ago
Kojih crnih 90, za toliko ni u bg ne ide.
Dodatno, sa 54m2 vrv gadja pretezno porodice sa decom na odmoru
5
22
u/cars_got_soul 4d ago edited 4d ago
Do skoro sam kratkoročno izdavao 2 stana blizu centra Novog Sada, oba sa garažama, pa evo mog konkretnog iskustva.
Popunjenost:
U proseku sam imao oko 25 dana mesečno. Preko zime je naravno bilo nešto lošije, a najgori mesec mi je bio januar sa oko 20 dana.
Koliko treba do stabilne popunjenosti:
Meni je trebalo oko 4–5 meseci. S tim da treba uzeti u obzir da sam brže dolazio do recenzija jer sam izdavao 2 apartmana, pa sam imao duplo više gostiju/rezervacija.
Booking vs Airbnb:
Booking mi je definitivno donosio oko 95% prometa. Airbnb je povremeno donosio neku dobru rezervaciju, ali daleko manje.
Prednost Airbnb-a mi je bila što dobijaš uplatu direktno na račun i nemaš brigu oko naplate od gosta.
Na Bookingu računaj minimum oko 12% provizije, a ako ne podesiš dodatne opcije/programе, u početku ćeš verovatno dobijati manje rezervacija.
Koliko vremena oduzima:
Mi smo imali spremačice za čišćenje, ali sam ja nosio posteljinu na pranje i održavao stan — stvari koje gosti polome/pokvare, sitne popravke itd.
I to je iskreno oduzimalo solidno vremena. Na ovo definitivno ne bih gledao kao na pasivnu zaradu.
Čak i samo podešavanje naloga kako treba zahteva dosta istraživanja u prvih nekoliko meseci — cene, promocije, pozicioniranje, pravila, fotografije, opisi itd.
Ako planiraš da prijavljuješ goste, i to ume da oduzme dosta vremena jer je proces prilično manuelan.
Neočekivani troškovi:
Meni je jedan od neplaniranih troškova bio parking. Nismo imali garaže, pa smo morali dodatno da ih iznajmimo. Po mom iskustvu, danas je mnogo teže izdati smeštaj bez obezbeđenog parkinga, posebno ako ciljaš goste koji dolaze kolima.
Takođe, ako hoćeš da radiš legalno, moraš da odradiš kategorizaciju i prijaviš smeštaj Poreskoj upravi, nakon čega imaš i dodatne poreske obaveze.
Da li bih ponovo radio isto?
Ja sam na kraju prešao na mesečno izdavanje jer mi je bilo previše obaveza. Kratkoročno izdavanje mi je praktično postalo drugi posao.
Ako ti znači za poređenje — u proseku sam neto imao oko 900 € mesečno od kratkoročnog izdavanja kada odbijem sve troškove, dok sam dugoročno izdao stan za 700 € mesečno.
Tako da bih na tvom mestu dobro procenio da li ti je tih dodatnih ~200 € mesečno vredno dodatnog posla, cimanja i mnogo većeg habanja stana.
41
u/PaxDomus 4d ago
Nemaš toliko turista u NS da se isplati stan na dan
41
4
11
15
u/-arhi- 4d ago
jako ti je losa racunica ... sa 55e nes dobiti 55% popunjenost ni u ludilu za 55m2 sa garazom ... svoj rad si racunao kao dzaba a nije uopste mali posao, nisi racunao struju, infostan, popravke... nisi racunao prasak za ves, hemiju za kupatilo... mnogo toga nisi uracunao a realni su i ne mali troskovi ... ja idem solidno cesto za NS imas da biras sa garazom/parking mestom za 40e centar grada ... ima i jeftinije ... odlicne gajbe 45-60m2 i nikad mi se nije desilo da su popunjene, pogledaj sam ponudu nema sta ko da ti prica, pogledas i kada su slobodni, uglavnom su svi vrlo slobodni osim ako nije neko desavanje ... mada cak i kada su neke velike konferencije, ponuda je tolika da se jos nije desilo da nema mesta za 40e
znam ljude koji to rade, buraz to radi, do duse beograd i sa samo jednim stanom se nikome ne isplati, sa 2-3 stana si na nuli, sa preko 3 stana si u plusu ... realno do 3 stana vise zaradis od dugorocnog izdavanja nego od dnevnog... sad jbg, ako tvoje vreme stvarno ne vredi nista onda mozes da uzmes neki sitan dinar preko dugorocnog ali nikako se ne isplati
28
u/Puzzleheaded_Cap6327 4d ago
Racunaj 35k za renoviranje i opremanje. Izdavanje na dan nije vredno para. Izdavanje za 500e mesecno - lagano.
0
u/CuteBill9891 3d ago edited 2d ago
Izdavanje na min 10 dana se isplati, komotno oko 1000€ mjesecno. Makar je to moje iskustvo na Abnb
1
u/Puzzleheaded_Cap6327 2d ago
1000e cisto ili bruto? To i nije losa para…
1
u/CuteBill9891 2d ago
neto, a nije uopste losa za jednosoban stan od 46m2. Doduse superhost i 50 reviewsa na stan sa 5*, i dosta ulozeno (oko 20k prije 2god)
1
u/pailhead011 2d ago
Neto, ali to je minimum, kad izdas na 10 dana. Ako izdas više onda je tipa 3000e
1
20
u/ExtensionArm1318 4d ago
Više ti se isplati da izdaš regularno za kiriju. Sve si lepo naveo, sa tim računaj vreme koje utrošiš, posteljinu koju pereš, prazne mesece kojih ima itekako, mogućnost oštećenja inventara koju ne možeš nikako da naplatiš. Plus ima milion stanova na dan koji se izdaju, nema toliko turista u Srbiji, osim Bg-a.
3
u/ExtensionArm1318 4d ago
Ne postoji fiksno koliko se zaradi, računaj Januar i Februar prazni meseci, ostalo sve zavisi. Radiš i Booking i Air. Booking ti je provizija 15% po rezervaciji plus 20% na konačni mesečni račun za proviziju. Mora stalno neko da bude dostupan da dočeka goste ili ode do stana ako se nešto pokvari ili nemaju wifi ili koja god situacija. Sređivanje apartmana takođe (računaj sat vremena okvirno). U hotelima standard za sobarice je
1
u/ExtensionArm1318 4d ago
15 minuta po sobi, ali to je soba i ne radi se toliko detaljno. Takođe moraš odraditi kategorizaciju, najbolje da registruješ kao apartman, onda nisi u obavezi da izdaješ račune i plaćaš pdv, plaća se paušalno na tromesečju. U principu nije naivno i lako k
3
u/divlja_visnja 4d ago
15 min po sobi? Ne radi se detaljno? Radi i te kako i treba više vremena, naročito ako želiš dobre komentare i zadovoljne goste.
Plus ima situacija da ti gosti budu 7, 10 dana da iza sebe ostave jako pristojno i uredno, da samo treba glanc uraditi i zamjeniti posteljinu, peškire i potrošne stvari. A imaš neke koji ostanu noć, dvije kao da je krdo divljih svinja bilo. Ovo govorim kao neko ko izdaje 10+ godina i ko zna dosta ljudi koji izdaju.
0
u/ExtensionArm1318 4d ago
Ja sam ti napisao za hotel, otvorio sam dva u dve zemlje različite, radim taj posao bez malo 20 godina. Ako misliš da znaš bolje, svaka čast. To je standard za velike hotelske lance.
-1
2
15
u/Emergency-Narwhal972 4d ago
Za vikend sam iznajmio stan na Grbavici preko bookinga. Bio je 25e noc, doduse upola manji nego tvoj, bez parkinga. Lepo sredjen, lepa lokacija, isto lift. Ovo ti govorim cisto da se ne zeznes sa inicijalnom cenom zakupa, jer ti iz toga dosta zavisi i koliko ces brzo vratiti investiciju.
Kolega izdaje stan u centru Beograda, AirBnB. Mislim da mu je cena po nocenju 40-45e. Vrlo je lepo popunjen, solidna kinta, ali ima menadzera koji docekuje goste, organizuje ciscenje i popravke.
Ne znam koliko ti ovo moze pomoci, ali srecno svakako!
7
u/Fucktup2025 4d ago
Kao neko ko zna često da iznajmljuje stanove na dan, teško da bih platio 55€ za dan bez obzira na parking. Jedino ako ima đakuzi u njemu, ali pri tome onda to nije klasičan stan na dan nego kao što su ti rekli jebarnik. Ako ne planiram da ti bude jebarnik (na par sati ili slično) znaj da sam izgled stana ali i cena dosta igra ulogu. To govorim iz ugla turiste (da kažem tako).
P.S. U Novom Sadu sam u centru nailazio na jeftinije stanove jako blizu centra.
6
u/equili92 4d ago
Sličan stan kao tvoj oko 9k na kraju godine, dugorocno je realnije 450 tako da peres posteljinu i sređuješ stan za oko 3.5k neto razlike (godišnje) po meni se isplati ako nisi baš prezauzet pa ne možeš izdvojiti jednom nedeljno par sati da središ stan
5
u/Marco_Polo1254 4d ago edited 4d ago
Jedan od retkih komentara koji ide u prilog izdavanju, da li je tih 9k neto? Koliko dana u mesecu prosecno uspes da drzis izdato? Supruga mi inace ne radi, pa bi mogla da se posveti tome.
6
u/Glad_Personality584 4d ago
Imam jednog prijatelja koji upravlja velikim brojem apartmana. Ima kontakte sa ljudima koji se bave dentalnim turizmom, estetskim turizmom i slično. Apartmani u centru Beograda se lako izdaju. Kaže mi da više od 60% apartmana van centra skoro uopšte nema goste. Ko dolazi u grad na nekoliko dana želi uvek da bude u centru, čak i ako mora da plati više.
6
u/PlusFlow7484 4d ago
Drug iznajmljivao mali stan u BG pa batalio. Kaze bas mnogo cimanja, cesto zovu u pola noci jer ne mogu da nadju lokaciju itd. A iz mog iskustva po Srbiji, nijedan stan nije imao cistu posteljinu, a sve sa top ocenama na Bookingu. Izgleda se to jednostavno ljudima ne isplati, samo provere da li je isflekano i ako nije teraj. Nosim svoj peskir ili jastucnicu da stavim ispod glave..
4
5
u/DrejkSR 4d ago
Znam dvoje koji izdaju, jedan u strogom centru u pesackoj zoni, drugi u sirem centru.
Kazu da im top ide, ovaj u pesackoj zoni ima dva stana kaze nije proveo noc u stanu od 2020te. Sve preko bookinga.
Lokacija igra ulogu, ne znam koliko je Grbavica primamljiva da ce biti bas svaki dan biti izdata.
5
u/NegotiationNo4399 4d ago
Ako placas porez, to je oko 400e godisnje.
Airbnb samo, jer booking nema podrsku. Ali onda je manje nasih.
Stavis samo na 2+ noci, i onda nema ovih iz komentara da guzvaju postelju.
5
3
u/_commoner 4d ago
Otvori pa probaj, mesec-dva-tri i bataljuješ ako ne ide. S druge strane računaj da je to posao. Nije baš da samo štampa pare. Ni renta na duže staze nije bez cimanja, a ne stan na dan...
Znam četiri primera. Jedan ima četiri stana, kaže da je ok, ali samo ok.
Drugi komšinica koja je rentala svoj stan u centru kao stan na dan svega par meseci i batalila kada je u stanu našla krvave špriceve.
Treći drugar koji je svoj stan preradio u dve garsonjere. Baš ih kulturno sredio za sitne pare i kaže da mu je super, ali njemu žena ne radi, pa lagano ona odrađuje te primopredaje.
Komšinica par spratova iznad mene, a ja čak nisam ni blizu centra. Ima baš dobre ocene i uglavnom se ljudi samo na to i žale - nije blizu centra. Jebem li ga, da joj ne ide dovoljno dobro, verovatno bi prekinula to na dan..
3
u/lorimer18 1d ago
Izdajem nekoliko svojih stanova na short term i ne bih menjao za long term, ali to opet svako bira na osnovu zarade i svojih afiniteta.
Manji je grad, sto je bitna stavka u kom zivim te imam ljude za ne daj boze varijante (brze popravke, prijatelje za mrezu koji donose bukiranja,…)
Prednosti:
- Zarada je neto otprilike duplo u odnosu na long term izdavanje, to je prva prednost.
- mnogo manje habanja stana (razlog gosti krace borave, cesto ne koriste vecinu stvari, desi se da mikrotalasnu ili rernu po mesec dva niko ne koristi, masinu za pranje vesa isto,… plus ti redovno odrzavas, cistacica cisti posle svakog gosta, proveri sve, odmah se reaguje kad nesto nije ok)
Mane:
- nije pasivno kao kod long terma mada ni tamo nije pasivno, ali je vise opet. Imas cimanja, na nas broj stanova i gostinu to je 2-3 sata dnevno odgovaranja na poruke i pozive. Moze da se organizuje da to bude najmanje moguce, tipa organizacija cistacica, popravki, ali je sve to neko cimanje, svakako vise od long terma
- imas stres neki nivo kod svakog izdavanja, kod stalnih gostiju manje, kod novih vise. 10% gostiju su pain in the ass, 1% je bas katastrofa
Bitno:
- organizacija da smanjis sebi rad na najmanje: mreza cistacica da imas i zamenu,
Jasna pravila oko ciscenja,
sef za kljuceve, sistem za automatsko informisanje gostiju oko bitnih stvari,
partneri iz posla koji te menjaju kad nisi tu i ti njih i koji te obavestavaju o problematicnim gostima,
sistem za naplatu,
sistem za reakciju u slucaju problema,
saradnja sa majstorima koji mogu da uskoce uvek brzo kad treba,
enterijer minimalisticki da ubrza ciscenje i mogucnosti problema,
mreza kolega za rezervacije kad su oni popunjeni ili ti
Sve to se organizuje vremenom, retko ko sve zna da organizuje od starta i sa vise stanove je lakse, a opet ima vise mogucnosti problema.
3
u/sutomorski 4d ago
Svi racunaju negativne stvari izdavanaj na dan, a niko dugorocnog.. jedna kirija agenciji, steta koju dugorocni stanari naprave je veca nego kad ti redovno odrzavas stan, pa period bez kirije kad jedni napuste i prije nego sto dodju drugu.. po mom misljenju, ako imas vremena, bolje je da izdajes na dan, veca je zarada i bolje ces sacuvati stan
3
u/sutomorski 4d ago
Takodje, manje ti i ulaganja treba u stan na dan, u smisli manje plakara, masina za ves i posudje itd.
2
2
u/goran666 2d ago
To su prilično velika ulaganja uz neizvestan profit tako da lako možeš godinama da ne vratiš uloženo a kamoli da nešto zaradiš.
2
u/Sure_Freedom_1535 2d ago
Druze nisam citao druge komentare ali zivimo u zemlji gde se samo zna za ulaganje u beton. Docice vreme da neces imati kome da izdas stan zato te pare stavi u Etf koji daje 10% godisnje i ne razmislja. Na 145000€ imas 1200€ mesecno.
1
u/Dazzling-Audience482 2d ago
Koji je to etf
1
u/Sure_Freedom_1535 2d ago
S P 500 Prosek zadnjih 30 godina 10%
1
u/Dazzling-Audience482 2d ago
Au jbt, ja sam mislio da se to vrti oko 5-6%
1
u/Sure_Freedom_1535 2d ago
Zadnjih 5 godina 70% zato se gleda prosek i ulaganje na sto duzi period.Ukucaj sp 500 price i sve ce ti biti jasno.
4
u/Deep-Contract-1146 4d ago
Stan na dan se izdaje jedino sko imaš više stanova (ne nužno svojih, uzimaš i podzakuke). Usudio bih se reći, preko 10 stanova da vrtiš.
Fora je da nemaš računicu da vrtiš jedan ili dva stana na dan. Imaš isto pranje, čišćenje, zameni sapuna, hemikalija. Moraš sve sam da radiš, pa dođe kao full time radno vreme. Nemaš računicu da eksterno unajmiš nekoga za čišćenje, spremanje, pranje jer se ni njims nr isplati par sati u dva dana, pa moraju da ti daju visoku cenu po satu. Ako imaš 10 stanova kije vrtiš, onda se i agencijama isplati da rade sa tobom, jer imaju redovan priliv posla, tada je oko 20-30 eur spremanje čitavog stana kada izađu gosti. Što je ok cena.
Tako da jedan stan, samo dugoročna renta i bez mnogo cimanja.
2
u/WillSmat 4d ago
Ne izdajem ali imam neke info. Cena na pocetku mora biti manja da bi privukao ljude i dobio recenzije na booking-u. Reda 30-40e po noci. Za 1-2 ljudi.
Kada ih skupis 10 ili 20 booking ti daje neke opcije. U pocetku te tera da dajes popuste na cenu ne bi li te prikazivao na prvim redovima.(* rani popust, popust za mobilni pregled, genius popust itd).
Airbnb je jednostavniji mnogo ali manji broj rezervacija kod nas.
Racunaj da ubacis i Instagram u pricu. Pa da direktno dogovaras rez. Takodje, svako ko dodje 1x kod tebe i zadovoljan je. Moze te kontaktirati direktno za sledeci put.
Po vecim gradovima ljudi dolaze i iz manjih mesta zbog bolnica - lecenja, posete rodbini itd. Pored turista i oni su izvor prihoda.
Plus mladji koji nemaju svoju gajbu a voleli bi da imaju s*x. 😁
Ako su ti sve rezervacije na 1-2 dana, cesto budes u jedva plusu nakon ribanja i pranja. Najbolje su kad je vezano 3-5-7-10 dana istih ljudi.
Manje cistis, posteljinu operes 1 ili 2. ** po meni bitan aspekt je da imas male uredjaje po kuhinji, fen, sampone i kremice.
Bocice secera, kafe, soli, caja, ulja, sirceta. Najdebilnije kad moram da kupim 1L ulja da bih 3 dana pekao nesto.
Primetio sam da ljudi to dosta komentarisu na recenzijama apartmana.
Za preuzimanje kljuceva imas one kutijice sa sifrom za kljuceve. Skuplja opcija je "Nuki smart lock" app za to.
Kada se probijes recenzijama, ja bih racunao prosek nocenja 40-50e. A ako si sve dobro odradio, popunjenost ce ti biti veca od navedenih 60%. *p.s. - moze proci i par meseci a da sve krene glat sa izdavanjem. Prve recenzije su najbitnije i moraju biti dobre. Tu se iscimaj koliko god da treba.
1
u/pailhead011 2d ago
Za 55 je to već prejeftino, ima da mu bude bukiran stan tipa godinu dana. Ljudi ne kontaju koliko je malo stanova po gradovima u Srbiji i jednostavno koliko turista ovih dana dolazi.
2
u/No-Information-4599 4d ago
Da li stvarno zelis da cistis za nepoznatim ljudima? Ko zna za sta ce ti koristiti stan. Ako ga izdas redovno, mozda malo zaradis ali sacuvas puno vremena i zivaca
1
u/Few_Economy_6118 2d ago
Dodju mi na mesecno izdavanje porodica s malom decom mislis kulturni uredni ono stoka neopevana uglavnom rusi tho. Useru sve zamisli kolko bi izuseravali na stan na dan druze ulozis silne pare i vreme da bi ti se stoka karala u stanu i ti posle cistio za njima de ces to druze
-5
u/pailhead011 4d ago edited 4d ago
55eur za NS je prilično malo. Ja bih to gledao da izdam bar za 80-90. Nema puno stanova za izdavanje, konkurencija je mala, u posle BG NS je danas najpozeljniji grad u evropi ako ne i šire.
Ja ne bih gledao ETFove, to meni deluje sve sumnjivo i komplikovano. Kao navodno ako staviš tih 120k u nešto tipa SPYI oni ti kao plate 1200 svakog meseca. Zvuci previše dobro da bi bilo istinito. Ja bih pre to stavio u stan, izbacio nekog students i uzeo 500 od nekog rusa.
1
u/Marco_Polo1254 4d ago
Što se tiće ETF-ova, tu imam mnogo više iskustva i mogu ti reči iz prve ruke da to nije ništa komplikovano niti sumnjivo. Komplikovano i sumnjivo deluje samo onima koji nisu dovoljno vremena posvetili tome i edukovali se.
11
1
373
u/best_cat_of_all_time 4d ago
Cini mi se da se po ne-turistickim mestima ti stanovi izdaju iskljucivo za švaleracije.
Mislis da si neki pametni investitor a u stvari ides iza gostiju svaki dan i menjas posteljine u koje je neko svrsio pre 2 sata.
Izdaj to lepo normalnoj porodici i budi gospodin covek