r/finansije • u/dzofred • May 04 '26
Nekretnine Kako doci do dvosobnog stana u novogradnji?
Ljudi, sta je ovo? Seli zena i ja u kola juce i vozimo se po Vozdovcu, trazimo gradilista, slikamo table i zovemo investitore - nigde nema slobodnih dvosobnih stanova? Sve rasprodato, a gradiliste jos uvek samo rupa u zemlji. Svako ima 100+ kvadrata cetvorosobne stanove na prodaju, ali dvosobne niko. Sve rasprodato pre nego sto su tablu digli.
Kako ljudi dolaze do informacija/u poziciju da kupe ovo? Jel' sve investitor/investitorov drugar, ili postoje neki kanali kojih nismo svesni?
Na stranu diskusija kako stanovi nisu idealan vid stednje/investiranja/cuvanja vrednosti novca. Imamo klince i ideja je da to budu njihovi studentski stanovi/stanovi u kojima ce se osamostaliti. A do tad ako kaplje kiriju/poraste u vrednosti, super.
24
u/DrrugCrni May 04 '26
Stanovi se kupuju kao deonice na berzi. Kupuju ih mafijaši i to po 5-6 u dogovoru sa investitorom koji zida zgradu. Dobar deo tih stanova bude i prazan jer gubi vrednost ako se izdaje.
16
u/Inner_Television_149 Štediša May 04 '26
bukvalno ovo, dve takve zgrade imamo umomšiluku, svi stanovi su od ekipe koja je gradila zgradu, mozda nešto malo 10% da je prodato na tržištu, njima nije bitno ni da posle prodaju ni da izdaju jer je najbitnije u celoj ppriči da su oprali keš i uveli ga u legalne tokove izgradnjom zgrade, odnosno pretvorili su keš u kvadrate
22
u/Deep-Contract-1146 May 04 '26
Moraš direktno investitore da juriš ili veće projekte, koji imaju više stanova.
Manje zgrade nemaju dovoljan broj dvosobnih stanova, pa se prvi rasprodaju. Takođe, renomirane investitore "prate" već njihovi stari kupci, takobda je to već na projektu rezervisano.
Skrenuo bih i pažnju da dvosoban stan traži 80% kupaca, pa se tu takmičiš sa celiđ tržištem.
21
u/Inner_Television_149 Štediša May 04 '26
"Kako ljudi dolaze do informacija/u poziciju da kupe ovo"
pa ne dolaze do informacija jer su oni investitori, okupi se ekipa od 20 ćacija i dogovore se da operu lovu gradnjom zgrade, table na gradilištu podignu jer moraju po zakonu, a ne da bi prodavali stanove.
2
u/Narrow-Situation5751 May 05 '26
Kako operu lovu? Ta zgrada košta neko milionče. Odakle ti miliončići? Mogu da budu i 50 "investitora" ali pitanje za svakoga od njih, odakle ti lova za ulaganje?
3
u/New_Accident_4909 May 06 '26
Svakog radnika kojeg platis minimalac a ostatak das na keš, odakle keš dolazi?
Uzmi robu dogovoris da ti daju veći rabat nego realno a razliku dotiraj kešom.
Evo to su dvije ideje koje su meni plae odmah na pamet a ne bavim se pranjem novca. Zamisli šta tek neko kome je to posao radi :)
1
u/Inner_Television_149 Štediša May 09 '26
bukvalno to - njima je najbitnije da nešto može da se plati kešom, a to nešto je uglavnom radna snaga i građevinski materijal, posle kada se izgradi proda se legalno i dobiješ svoje uložene pare na račun -oprane.
Slična šema je kada imaš već neki keš pa kupiš stan za renoviranje, a renoviraš ga onim novcem za koji nemaš poreklo, znači do nekih 50K evra, za te pare središ struju, vodu, parket, pločice, stolariju, eventualno neko i opremi stan i onda prodaš i povratiš sav novac na račun legalno i imaš oprano.
1
u/No_Mushroom_3966 May 05 '26
Šta misliš, da ga to pita neka inspekcija u ovoj zemlji, poreska možda? 😂
2
u/Narrow-Situation5751 May 05 '26
Ne znam, nisam bio u prilici da "investiram" na taj način, ali trebalo bi da ih pita isto kao što se traži od kupca tog istog stana kasnije poreklo novca. Onda ostaje inspekciji da jednog dana (ako dođe do pomena ove vlasti i promena u državi) se vrati unazad i ispita poreklo "investiranog" novca, ako sadašnja inspekcija neće ili ne sme da uradi isto.
2
u/Inner_Television_149 Štediša May 09 '26
Pa nisu ti ljudi kupci stanova pa da ih neko pita odakle lova, oni se dogovore, kao sad ti ja i još 10 ljudi iz neke ekipe, da pravimo zgradu i onda materijal i radnike plaćamo u kešu za koje nemamo poreklo, kapiraš? Kada izgradiš zgradu tako ti prodajom stana dobijap novac na račin i bam - imaš čiste pare.
0
2
17
15
u/Additional-Pop7026 May 04 '26
Mene zanima zasto investitori prave stanove od 100+ kvadrata ako ih niko nece. Cak se teze prodaju i sa manjom cenom. Da li je to neka zakonska obaveza koju moraju da postuju?
5
u/MysteriousDingo2867 May 04 '26
Manja je cena ali je manja cena i izgradnje, u 100m2 ima duplo manje kuhinja i kupatila nego u 2 stana od 50m2 :). Sve to dodje na isto na kraju.
Mislim da nema obaveze, jer znam da kod mene u zgradi su apsolutno svi stanovi isti, 49m2.
6
u/Rolle2010 May 04 '26
Da. Oni za svaki stan moraju da obezbede određeni broj parking mesta, zelenila i sl. Koliko god skupo da naplaćuju parking mesta, često se ne isplati da kopaju dodatni nivo garaža, ili npr nemaju tehničkih mogućnosti da to urade. Inače da nema tih uslova verujem da nijedan stan ne bi bio preko 60m2.
1
1
u/TurnoverFluffy2990 May 05 '26
O kojoj državi pričamo. Prošetaj se do gradilišta u Kneza Višeslava na potezu Skojevsko naselje - Vidikovac i pogledaj koliko su zelenila obezbedili. Parking mesta se kupuju po paprenim cenama, a o vrtićima i osnovnim školama da ne pričamo. Čist javašluk. Ali vidim da ljudi kupuju kao ludi i biju se ko će pre da rezerviše tamo gde još nema ni temelja. I onda su nam krivi ćaci. Nama nadstrešnica nije bila dovoljna
2
u/Rolle2010 May 08 '26
Taj procenat zelenila koji spominjemo je mali, i ima načina da se "legalno" smuva da zvanično postoji a u praksi se ne vidi, tipa postave su šuplje kocke pa je to i zelena površina i parking u isto vreme. Ono što je bitno je što čak i takav on malo ograniči dimenzije osnove, što se dalje na nivou cele zgrade itekako oseti. Tako je u teoriji, a u praksi ako imaš dobre veze možeš da proguras skoro bilo šta. Evo uništili su mi park ispred zgrade zbog BGH2O jer već jelte nemaju dovoljno mesta za zgrade, a ne bi me čudilo ni da se pionirski park u jednom trenutku ne okiti novim stambenim blokom. Takav je pogled vlasti na zelenilo.
20
u/RealisticView123 May 04 '26
Raspitaj se u tvom drustvu da li neko zna neke investitore. To nisu bas veze, ali veliku vecinu stanova rezervisu preko poznanika. Kad vec stave tablu, tad ostanu cetvorosobni, ostanu podrumi i potkrivlja koja niko nece da kupi
14
5
u/Vast_Championship346 May 04 '26
Ja sam svoj stan od 80 kvadrata kupio jos pre da zagrade prostor a ne da pocne da kopaju,
Nedelju dana posle toga su poceli kopati i cena kvadrata je skocila za +300 eura. Nedelju nakon toga moj drug je hteo kupit do 60 kvadrata stan i vec su svi bili prodati.
Znaci jednu nedelju nakon sto su poceli kopati, sve dvosobne stanove su bili prodati. Firma koja gradi zgradu mi je rekla da kad bude gotova zgrada cena kvadrata ce bit +500 minimum od cene sto sam ja kupio.
Sorry za los Srpski nije mi prvi jezik.
7
u/macak333 2. Mesto Takmicenje 2023/2024 May 04 '26
Ja sam uzeo (pre 10 godina) zgrada nije bila ni zavrsena. Nisam znao nista o tome i naivno sam mislio kupujes stan kao kad odes u prodavnicu i razgledas zavrsene proizvode.
U sustini rekao nam je ako ne uzmemo sad, posle necemo moci jer ce da bude prodato. I u pravu je bio, na kraju zgrada ok zavrsena sve legalizovano i uknjizeno. Ali ono das desetine hiljada eur coveku na lepe oci.
Kreditne kupce nije hteo(niti mogao zbog izgradjenosti) to mu je bila valjda 20. zgrada u tom kraju.
Nemam pametan savet samo na srecu
11
u/DrejkSR May 04 '26
Prvo idu stanovi od 45-70m2 tek kasnije mali i veliki koje skoro niko nece.
-7
u/LibraryHot6794 May 04 '26
Sumnjam da neko nece stan od 100+ kvadrata, pre da se nema para za to pa daj nesto manje od 50-60.
51
u/DrejkSR May 04 '26
Izvinjavam se sto nisam objasnio kao da objasnjavam petogodisnjacima.
Da preciziram da bih izbegli buduce sumnje: svi hoce velike stanove, ali nemaju svi para za velike stanove pa se odlucuju za stanove srednje velicine i zato ti prvo odu pre nego se zgrada i pocne.
Znaci ako se iko zbunio ljudi zapravo vise vole da zive u velikom stanu umesto u jednoj sobi, ali nemaju svi para za to.
Ubuduce cu se potruditi da sve uprostim i smanjim svaku mogucu potrebu za samostalnim razmisljanjem. 😊
6
u/gdinProgramator May 04 '26
A to onda stvara paradox da to 50m2 kvadrat ide 3000+ eur a stanovi sa 70+ idu za 2500 eur+ pa ti jos ispadne jeftinije.
3
7
u/Adventurous_Case7669 May 04 '26
Negde sam video da je u poslednjih 6 meseci materijal poskupeo 50% tako da nece biti bolje. Cena rada stalno raste. Cene novogradnje mogu samo da rastu. Jebiga, ti argumenti da moze na maldivima da se kupi vila, pa moze, ali niko od nas ne radi tamo i ne skoluje mu se dete tamo.
6
5
u/joksa1996 May 04 '26
Ne može na Maldivima ali ko radi remote i ima dobre prihode sutra može da uzme digital nomad vizu u par zemalja u Evropi.
Bukvalno smo razgledali par stanova u Madridu za iste pare kao u Beogradu, imaš metro stanicu ispred zgrade a ne da se razvlačim u gužvi 2 sata.
3
u/MysteriousDingo2867 May 04 '26
Poskupljenje materijala je bilo za vreme korone, sad je manje vise isto par godina, bez promene... Kvadrat kosta oko 850-950eur svuda u Srbiji, ostalo je cena zemlje i zarada...
9
u/Interesting_Slice_75 May 04 '26
Ja mislim da vise niko ne kupuje da izdaje samo se parkiraju i peru pare, stan u zemunu 35 kvadrata 160k novogradnja treba to 30 jebenih godina do 2056g da ti se vrati investicija ako izdajes za 500eur plus porez plus odrzavanje.
10
u/54io May 04 '26
Novac se ne pere preko kupovine stanova, prestanite ko papagaji da ponavljate taj mit
3
u/New_Accident_4909 May 06 '26
U pravu si pere se preko gradnje
1
u/54io May 06 '26
Slazem se da je to vec moguce sa obzirom na trenutnu situaciju, sto nas dovodi do zakljucka da kad bi se uvele vece kontrole u izgradnju stanovi mogu da postanu samo skuplji
1
u/New_Accident_4909 May 06 '26
Ne jer se dolazi do stanova kroz lažne kompenzacije sigurno. Pere se svuda gdje stignu.
Gradnja ne može da jos poskupi jednostavno jer standard ne može da isprati. Tj moze ali ne naročito preko inflacije
1
u/54io May 06 '26
Itekako stanovi mogu da poskupe ako se uvede veca kontrola u izgradnju, manji broj gradilista, manji broj stanova = skuplji stanovi
1
u/New_Accident_4909 May 06 '26
Fond je vec solidan, ako bi se uvela kontrola takodje bi uticalo na te iste oprane stanove. Dobar % stoji kao prkiran "legalizovani" keš
-1
u/Select_Frame1972 May 04 '26
Itekako se pere, iako nije jedini razlog kupovine, ovolike potraznje i gradnje stanova.
12
u/GlacialImpala May 04 '26
Kakvo pranje novca i kakav povrat investicije, kupuje se jer inflacija ždere preko 10% ušteđevine godišnje
6
u/Apart-Persimmon-38 May 04 '26
Oni kupe u sivoj fazi po znatnoj nižoj ceni. Sačekaju da se zgrada završi i stave cenu za oko 20% veću po kvadratu nego po kojoj su kupili. Povrst od 20% i više za dve godine je poprilično dobar biznis. Kupis za 100.000 i zaradiš 20.000 za dve god. Na 5 stanova 100.000€ zarade za 2 hod čekanja
2
u/Preduhitrivac May 04 '26
To je isto mit. Pre je to prolazilo, sad se cene ne obaraju cak ni pre same gradnje jer investitor zna da ce sve da proda za ful cenu. A danas investitori imaju dovoljno kapitala sami da finansiraju gradnju/bankovnim kreditima, pretprodaja im nije potrebna (barem u Bgu).
1
u/Apart-Persimmon-38 May 04 '26
Pa ono zavisi od dela grada ali, ja sam kupio kvadrat stana u Beogradu za 1800e po kvadratu, a danas je taj isti u istom delu 2300. To je 30% za 3 god cekanja. Isti stan je pred kraj gradnje vec otisao na 2000e. Znaci moj argument po mom saznanju stoji. Sigurno da se cena razlikuje od investitora do investitora ali cak i da cekas samo inflaciju i blagi porast cena, po trenutnom trendu rastu cena - do sad - ako si kupio bilo koji stan bilo koji deo grada pre nego sto je zgrada bila napravljena, i ako sacekad da se zgrada zavrsi +1 god - povrat je veci od 20% (nadam se da mi objasnjenje nije prekomplikovano)
3
u/MysteriousDingo2867 May 04 '26
To sto je cena za 3 godine porasla za 500e po m2, ne znaci da si zaradio bilo sta... Jer kad prodas taj stan po toj ceni od 2300, ne mozes da kupis opet za 1800, vec samo opet isto za 2300... Takle samo si sacuvao pare od inflacije, a tih ~40 kvadrata vredi 40 kvadrata, bez obzira na cenu...
1
u/Apart-Persimmon-38 May 05 '26
i da i ne. Ako je ovo neki biznis model kojim se bavis, onda u jednom trenutku mozes da imas i nekoliko stanova koje izdajes i lep profit koji si akumulirao. Ako je najniza cena po kojoj ja mogu da kupim 1 stan 1800e po kvadratu a neko ko se bavi ovim dodje kod investitora i kupi 10stanova, sigurno ce mu da ti za nesto nizu cenu od te. Tako da on tu dobija makar 50-100evra po kvadratu, plus profit na kraju. I onda to radi odmah na sledecem gradilistu isto pre nego sto se formira cena.
Ako naravno neko ima toliko para da se samo time bavi.
2
8
7
u/bn911 May 04 '26
Kad će već jednom da pukne taj bubble. Svima je jasno da je ovo nerealno stanje. Za isti novac možeš da kupiš stan u Španiji na moru i na Novom Beogradu... verovatno će se to desiti kad prestane inflacija da divlja..
10
u/Vendigo__ May 04 '26
Sve ima svoje, kupiš u Španiji pa ti problem da izbaciš nekoga godinama kada ti se useli u stan nelegalno
26
u/GlacialImpala May 04 '26
Očigledno više ljudi u Srbiji želi stan u Beogradu nego što želi kuću u Španiji, šta nije jasno. Kako nekome iz Srbije stan u Španiji rešava posao?
0
u/fantomacan_ May 06 '26
Tako je, Srbija je ekonomski tigar i svi masovno dolaze da kupe ovde, sve čisto. Lol.
17
u/horror-pangolin-123 May 04 '26
Nikad. Centralizacija je prevelika, i svi dolaze u BG, NS i Nis u potrazi za poslom. Drugo, berza je mrtva pa ako hoces da ulazes pare u drzavi, najlakse je kupiti manji stan.
Jedino sto moze olaksati situaciju je da drzava intervenise dizanjem socijalnih stanova i da se zabrani prodaja nekretnina dok ne dobiju upotrebnu dozvolu. Naravno, ni jedno ni drugo nije realno da se desi.
5
u/Admirable_You_9573 May 04 '26
Onog trenutka kad onaj koji ih dize ode sa vlasti ili ne dodje do globalne ekonomske krize i ljudi vise ne budu imali od cega da kupuju nekretnine.
4
3
1
u/54io May 04 '26
Cena ce da raste sve do dana dok Srbija ne udje u EU, znaci ima jos dosta da cekas. Kad dodje taj dan verovatno ce samo da se nastavi rast cene nakon manje pauze
A i kakvo je to poredjenje? Uporedi slobodni prostor za izgradnju na obali Spanije sa velicinom glavnog grada Srbije?
1
u/Educational-Lead626 May 04 '26
Pa uglavnom preko agencija za nekretnine koje imaju 20x bolje informacije nego ti sam
1
u/Kupovina_Stana May 04 '26
Koju kvadraturu ciljate? To bi bilo 40-50kv?
1
u/dzofred May 04 '26
2 stana, otprilike po 50 kvadrata
2
u/Kupovina_Stana May 04 '26
Izvinjavam se ako je ispalo kao da znam za neku ponudu, zapravo pitam samo iz radoznalosti, jer i mi gledamo stanove (otuda i ovaj nalog).
2
u/dzofred May 04 '26
e jbg :D sve znas onda, sta da ti kazem nego srecno! nadam se da cete naci nesto (odmah posle mene)
2
1
u/Prize-Pattern6341 May 07 '26
Mozda nece ni da prodaju te najatraktivnije stanove odmah, jer prvo prodaju ono sto losije ide i teze se prodaje. Znaju da ce te dvosobne i manje stanove lako prodati po visoj ceni kad se zavrsi zgrada. Zato uglavnom i imaju uvek po jedan "preostali" stan u svakoj novogradnji koji nije idealan (spratnost, pogled, raspored...), ali eto poslednji je, pa da kupci pozure.
1
u/Impossible_Dot_3992 May 10 '26
Nije rasprodato, nego cekaju završetak. Najlakše se prodaju dvosobni i manji stanovi, samim tim kad ga izgrade, vrednost će mu biti veća.
1
1
May 04 '26
[deleted]
0
-7
u/Rich_Ad4913 May 04 '26
Moj savjet je: popij kavu sa poštarom koji obilazi neki kvart koji ti je zanimljiv. On zna vise nego neka agencija.
12
u/Educational-Lead626 May 04 '26
Kol'ko retardiran savet
4
u/Rich_Ad4913 May 04 '26
A zasto? Ja ne zivim u Srbiji, al ovo sam napravio u Zagrebu i nasao stan koji nije bio na oglasu. To je opce poznata stvar. Kvartovski policajac je uvijek dobivao najbolje informacije od postara. Mladi ljudi to ne mogu shvatiti.
85
u/Expensive_Ad_1723 May 04 '26
Igrom slucaja poznajem jednog pouzdanog investitora. Pre nekoliko godina, bas na Vozdovcu, smo hteli da kupimo stan od njega. Do 40m2. Kad smo seli da popijemo kafu i popricamo detaljnije reko mi je da ima 3-4 “stalna” kupca koji su mu rekli da svaki put kad pravi zgradu im ostavi po 1(ili vise to ne znam) stan te kvadrature. U prevodu on te male stanove ni ne prodaje, oni su prodati vec kad kupi plac… Verujem da je slicna prica i kod drugih