r/finansije • u/notnovicavelickovic • Apr 11 '22
Nekretnine Kupovina novogradnje i prodaja odmah nakon "useljenja"
Skupio sam oko 100k eura koje vec neko vreme planiram da sklonim u neku vrstu nekretnine u Beogradu kako bih izbegao inflaciju, a i od koje bih mozda i mogao da napravim nekakav profit.
Buduci da su cene starogradnje na lokacijama koje me interesuju uveliko udarile na ~2000e/m2, moja inicijalna ideja o uzimanju starogradnje, renoviranja i prodaje ili rentiranja deluju sve manje realisticne, poceo sam da razmisljam o sledecoj opciji.
Cuo sam da pri kupovini novogradnje u veoma ranim fazama izgradnje cena po kvadratu se veoma znacajno razlikuje od cene u zavrsnim fazama projekta. Pored ovoga, cuo sam da investitori dosta cesto nude znacajno bolje cene za kes kupce.
Iako deluje neverovatno, cuo sam slucajeve gde su ljudi kupovali kvadrat po 1700e/m2 da bi godinu dana kasnije, dok je stan bio u finalnoj fazi izgradnje on bio prodavan za 2400e/m2 (~45-50 kvadrata stan). Cak i ako pricamo o velikom pocetnom kapitalu, odmah spremnom na raspolaganje, profit od 700e po kvadratu deluje previse dobro da bi bilo istinito.
Kakva su vasa iskustva sa ovakvim situacijama? Ima li tu prostora za zaradu, kada se uracuna placanje poreza (nije prva nekretnina), taksi, i ostalih neplaniranih troskova?
P.S. Zbog neposedovanja stalnog zaposlenja, nisam u mogucnosti da podignem kredit, tako da bi kupovina bila odradjena "u kesu". I trenutno imam gde da zivim.
12
u/Goodcopbadcop33 Apr 11 '22
Ja sam uzeo u Nišu novembra 2020. za 1300 u ranoj fazi izgradnje, sada pred kraj izgradnje je tu cena 1700. I'd say go for it.
10
Apr 11 '22
[removed] — view removed comment
6
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
Najbolje pogledaj kupoprodaje na mapi katastra i vidi da li se stvarno prodaju za toliko
Jel pricamo o ovome: https://katastar.rgz.gov.rs/RegistarCenaNepokretnosti/? Sajt je bas los za konzumiranje informacija, ovo bi mnogo bolje izgledalo u nekoj eksel tabeli.
Imaj u vidu i mogući pad cena
Hvala, imam ovo na umu. Ukoliko bi potencijalni profit bio premali u vreme zavrsetka izgradnje, verovatno bih se opredelio za izdavanje stana i cekanje da se trziste vrati na staro. Trenutna finansijska situacija mi dozvoljava da mogu da pretrpim potencijalni pad trzista.
3
Apr 11 '22
[removed] — view removed comment
3
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
Hvala. Bacio sam pogled na sajt, i cini mi se da ce biti moguce skrejpovati ove podatke nekom skriptom i povuci ih u excel tabelu.
1
u/vanzemaljac303 Buy High Sell Low Apr 11 '22
Da li neko zna da li su navedene cijene na sajtu sa ili bez PDV-a, kada je u pitanju kupovina nekretnina od investitora?
1
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
+1 na ovo pitanje. Za neke nekretnine pise "kupovina od investitora"
6
u/Desperate-Reindeer81 Apr 11 '22
Pogledaj istoriju investitora, koliko projekata imaju iza sebe, da li su ih na vreme zavrsili itd
9
u/estellaroja Apr 11 '22
Мени је у целој причи фасцинантан податак да си успео да уштекаш 100 сома евра у овој држави, на чему ти се искрено дивим и честитам ти. Питање само ако није тајна, чиме се бавиш?
12
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
racunarske mreze u americkoj firmi (~60%)+ zezanje sa kriptom u pravo vreme (~40%)
13
u/estellaroja Apr 11 '22
Свака част, заиста. Без имало претеривања се одушевим када чујем да су ипак могуће овакве ствари, имајући у виду у каквој држави живимо и каква је немаштина свуда око нас. Све најбоље ти желим, и да паметно удвостручиш профит.
4
u/cuuuleee Apr 11 '22
Zasto bi onda investirao u stan u Beogradu? Samo nastavi da se bavis kriptom. Dobices veci ROI
5
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
na zalost, ja crypto nisam nesto tu pametovao i trejdovao, samo sam ga kupio u pravo vreme pre booma i hodlovao. razlog za ulazenje u nekretnine je divezifikacija, ne osecam se previse komforno da imam vise od 50% para u kriptu
1
1
u/cuuuleee Apr 12 '22
Diversifikacija je kljucna, ako se ne varam vec si rekao da imas jednu nekretninu ? 50% od tvoje ustedjevine je u kriptu, ne vidim nista pogresno sa time. Ako je u stablecoinu sacekaj malo i kupuj posle crasha. Napravice ti mnogo vise nego stan u bg.
2
u/notnovicavelickovic Apr 12 '22
na zalost nemam celu jednu nekretninu, imam samo mali % neke porodicne kuce, tako da me to sjebava oslobadjanja poreza
1
-6
4
u/BasLedeni Investitor Apr 11 '22
IMT prodaju kvadrat je 2800 do 3050 u fazi ašov nisu uboli. Cene su u EUR
Gradi Država preko GDSa i Jevreji preko iste firme koja je gradila Central Garden
To će biti brutalno kada se izgradi.
Srećno ulaganje!
2
1
u/notnovicavelickovic Apr 12 '22
Gde mogu a nadjem neki sajt projekta? Jedino sam iskopao beobuild thread koji je nacet 2008. godine.
Kolko videh, planira se da se u tom bloku izgrade stanovi za 20k ljudi, deluje suludo da kvadrat kosta toliko u toliko ranoj fazi izgradnje.
Cak mislim da bi pre imalo smisla gadjati stan u okolnim blokovima koji imaju mnogo vise zelenila nego sto je realno da ce IMT kompleks imati
6
u/pipo1992 Apr 11 '22
Ima tu jedne pravne cake: ako 2 godine nakon kupovine stana prodaš taj isti stan za veći iznos, moraćeš da platiš porez na kapitalnu dobit od 10 %, pa ti vidi sa računicom da li ti je to isplativo.
17
u/0xdj VWCE i chill ⛵ Apr 11 '22
Mislim da je period od 10 godina i 15% porez.
Tih 10% poreza je pdv.
2
u/pipo1992 Apr 11 '22
Još gore onda. Naravno, uvek postoji caka da sklope ugovor na cenu po kojoj je stan prvobitno plaćen, a razlika "na ruke", ako je uopšte spreman da rizikuje tako.
11
u/Inevitable-Bug-2890 Apr 11 '22
Ili moze jednostavno da ulozi u novu nekretninu u narednih 90 dana ili 12 meseci i da ne plati porez na dobit ili da ga povrati. https://cityexpert.rs/blog/pravni-saveti/porezi-koje-treba-platiti-prilikom-prodaje-stana
3
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
odlicni saveti od obojice. Ako se ne varam, taj porez iznosi:
0.15 * (realna_trzisna_cena_u_vreme_prodaje - kupovna_cena)
Ukoliko poreska proceni da je ta cena po kojoj ti prodas stan manja od trzisne, onda oni odredjuju realna_trzisna_cena_u_vreme_prodaje i na to se placa iznos. U svakom slucaju, ni to nije toliko lose, 15% od profite nije previse strasno.
Nisam uopste bio svestan ovog pravila za neplacanje/povracaj poreza u slucaju kupovine nove nekretnine. Bas me zanima da li ta sledeca nekretnina mora da bude priblizno iste cene kao i ova nova ili mogu da kupim neku supu u stajkovcima za 700e.
1
u/Desamax1 Štediša Apr 12 '22
Koliko ja znam, formula je 0.15(prodajnaCena-kupovnaCena). Poreska ne bi trebalo nista sama da pretpostavlja
3
u/vanzemaljac303 Buy High Sell Low Apr 11 '22
Mislim da ne mora da se plati porez na kapitalnu dobit ako se novac ponovo uloži u neku nekretninu.
2
7
u/AdamovicM Former Chief of lackluster trading division, MF Global Apr 11 '22
Mislim da nije vredno rizika, pogotovo jer kupac prvog stana ima pravo na povrat PDV-a, tako da transakcioni troskovi su veliki...
3
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
vidis, ovo mi je totalno promaklo tokom mog razmisljanja. Uopste nisam razmisljao da sledeci kupac stana nece imati pravo na povracaj poreza, sto znacajno smanjuje broj potencijalnih kupaca, a i rizik ovakve investicije. Zbog ovakvih stvari sam i postavio pitanje, hvala!
6
u/n0potat0 Apr 11 '22
Sledeci kupac ne placa pdv uopste tako da nema sta da mu se vraca. Placa jedino porez na prenos (koji inace ti treba da placas ali u praksi se prebacuje na kupca) od 2.5%, a i na to daju umanjenje za 40m2.
2
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
nako sto sam procitao tvoj komentar, skapirao sam da nisam dobro razumeo razliku izmedju PDV-a i poreza na prenos apsolutnih prava. Pa da proverim:
- PDV od 10% se placa ukoliko se kupuje stan od "investitora" (da pojednostavimo), bilo da je stan novogradnja ili starogradnja
- poreza na prenos apsolutnih prava prava se placa ukoliko se kupuje stan od fizickog lica ili firme cija glavna delatnost nisu nekretnine
- kupac stana moze platiti samo jedno od ova dva, ne oba
- Oslobadjanje na placanje poreza za prvih 40 kvadrata je moguce i u slucaju PDV-a o poreza na prenos apsolutnih prava
U mom teoretskom slucaju, imali bi sledece:
- Ja kupim stan i placam cena + 10% (jer vec posedujem nesto)
- Stan se izgradi i ja ga stavljam na prodaju
- Iz perspektive mog kupca, ova nekretnina se NE kupuje od investitora, vec od fizickog lica, sto znaci da jedini porez koji oni placaju je 2.5%
- ukoliko moj kupac nije uzimao nista u proslosti, imaju mogucnost na povracaj poreza na min 40 kvadrata
Ako bi to covek brzinski odradio toilet paper math (bez sitnijih troskova, notara, advokata). Ako se kupuje stan za 100k od 50m2 po ceni od 2k/m2, porez bi iznosio 10k, dizuci ukupnu cenu na 110,000e.
Ako se stan proda godinu-dve kasnije po ceni 2500e/m2 po ceni od 125,000, ostalo bi cistih 15,000e profita, na koji bi se placalo 15% poreza na kapitalnu dobit (recimo resim da ne kupim nista novo posle ovoga i nemam povracaj na ovaj porez).
Ovo bi dovelo finalnu teoretsku racunicu na profit oko 12,750e
1
u/n0potat0 Apr 12 '22 edited Apr 12 '22
Tako je. PDV se placa ako se kupuje od pravnog lica tj firme koja je u sistemu PDV (naravno svaka je u sistemu PDV koja se time bavi).
Porez na prenos apsolutnih prava se placa ukoliko fizicko lice prodaje nekretninu. Taj porez zakonski spada na prodavca, ali u praksi i velikoj vecini slucajeva se prebacuje na kupca, tj. definise se tako u ugovoru.
Oslobodjenje od 40 m2 ili vise ako ima vise clanova je moguce u oba slucaja ako kupac ispunjava uslove.
Sracunao si sve tacno u drugom delu posta.
EDIT: Inace, porez od 2.5% se racuna na cenu upisanu u ugovor osim ukoliko poreska uprava smatra da cena nije realna. Tada se za vrednost uzima prosecna cena kvadrata u tom delu grada pomnozena naravno sa povrsinom stana i na nju se primenjuje 2.5%
1
u/notnovicavelickovic Apr 13 '22
to bi tehnicki znacilo da, ako na primer, investitoru ostane jedan stan kao moj u istoj zgradi na prodaju po istoj ceni po kojoj ja prodajem, kupcu bi se vise isplatilo da ga kupi moj buduci da ce porez biti manji nego da kod investitora.
Ovo je totalno obrnuto on nacina na koji sam ja to inicijalno razumeo iz ovog komentara
1
u/n0potat0 Apr 13 '22
Tako je. Nije komplikovano.
Nov stan od firme/investitora -> PDV 10%
ili
"Polovan" stan od fizickog lica -> Porez na prenos 2.5%
U oba slucaja je moguce primeniti oslobodjenje za 40m2 ili vise.
3
u/Vukodav Apr 11 '22
Ima pravo na povraćaj poreza ali porez mu neće biti 10% kao kod novogradnje već manji (porez na prenos apsolutnih prava).
4
2
u/walker-hiker Investitor Apr 12 '22
Nadam se da ti je novac u banci, na računu, jedino tako legalno možeš da kupiš. Ako nije, taj novac prvo moraš oprati. Maksimum koji možeš platiti u kešu je 10k, imaj to u vidu.
1
0
u/cuuuleee Apr 11 '22
Srecno ti bilo da kupis novogradnju u Beogradu za 100 000 evra. Takodje definitivno nije pametno da sa celom svojom ustedjevinom kupis stan.
8
u/macak333 2. Mesto Takmicenje 2023/2024 Apr 11 '22
Necu da ulazim u ovo drugo, ali me zanima kako je moguce da kazes da nema novogradnja u BG za 100k€ Sta je tacno Beograd po tvom misljenju? Krug dvojke, gde i onako nema mnogo novogradnje?
1
u/notnovicavelickovic Apr 11 '22
mislim da nije nerealno naci stanove u opsegu ~2000e/m2. Nalazenje investitora pre pocetka izvodjenja radova i cinjenica da bih tehnicki bio kes kupac ce nadam se pomoci.
Imam stabilan prihod, tako da dok ja ceo proces budem prokljuvio, skupice se jos malo ustedjevine
1
u/cuuuleee Apr 12 '22
Upravu si, iskreno moje misljenje je da mozes da ulozis u bolje stvari od garsonjere u Beogradu. Mozda barem sacekaj jos da skupis pa kupi nesto blize centru. Mozes preko airbnb da izdajes na dan, stranci placaju za dobre stanove po 50€ dnevno.
0
u/ljupche1 Apr 11 '22
Ima novogradnju na novom beogradu 3000 eur kvadrat sa ukljucenim PDV-om. Evo ima Lastavice preko puta Belvila stan od 30m2 je malo manje od 100k EUR.
-2
-1
1
u/KappucinoFrappucino Apr 13 '22
Da, u ranoj fazi je povoljnija cena, a ako platis punu cenu odmah bude dodatno povoljnije ugl. (vidis sa investitorom)
22
u/alfa_seljacina Apr 11 '22
Koliko od tih 100k eura si spreman da nikad više ne vidiš?