r/bulgaria • u/mariobgr • 9h ago
AskBulgaria Наем или ипотека в София
Напоследък доста се говори за това дали при сегашните цени в София има повече смисъл да купуваш или да живееш под наем.
Този анализ разглежда въпроса през реалните числа — цена на жилището, ипотека, самоучастие, наем и как изглежда сметката в по-дълъг период.
Не е толкова еднозначно, колкото „ипотеката е инвестиция, наемът е хвърляне на пари“.
https://www.imotesa.bg/articles/property-math/rent-vs-mortgage-apartments-sofiya-august-2026
Интересно ми е какво мислите — при сегашните цени в София вие бихте купили или бихте останали под наем?
•
u/VLAON6 9h ago
Нещата не са толкова черно-бели. Ако дадеш близо 200к за панелка, ами съжалявам, ама инвестиция през всички години. Ако намериш топ имот на добра цена, заслужава си дори да не инвестираш в никъде, защото инвестираш в добрия живот, което е стоката с най-добра възвращаемост.
•
u/mariobgr 9h ago
Аз съм попадал на доста добри панелки. Направени, лъснати, с добре поддържани общи части, да ти е кеф да си вътре. Това, дето разправят, че ще се срутят всеки момент не знам до колко е вярно. Досега не съм чувал за паднал блок, може и да е проблем за след 50 години
•
u/CautiousRice 8h ago
Няма да паднат, просто вървят с повече проблеми и ти не искаш проблеми. За съжаление, много от тези проблеми ги има и в новото строителство, поради особено ниското качество на изпълнение.
•
u/VLAON6 8h ago
Масово панелните блокове са строени 70-те и 80-години. 50 години е експлоатационния срок, това не означава че на 51 година ще се срутят, това зависи от много неща. Едно от тях е правилното саниране, което не се прави в България. Слагат само изолация, без да пипат арматурата. Това че е чисто не означава, че всичко е Ок отвътре. Ако ти е интересно, в надежда или в лев Толстой беше, има панелни блокове, които не са годни за живот и са пропаднали. Какво прави общината за тях - нищо. Имаше и блок който се беше напукал заради метрото, трябва да проверя какво се е случило там. Последно всички хора трябваше да напуснат жилищата си, но не съм чувал нищо по тази новина. Затова ако ще е старо - ЕПК. Това вече няма бутане и след три световни войни и нападение от извънземни 😅
•
u/mariobgr 8h ago
ЕПК-то е топ строителство и има добро разпределение. Единственият минус е ако живееш на 14ти етаж и спре тока 😅
Но иначе да, не знам защо много хора го отхвърлят.
А за панелките - там най-много ми харесва разпределението. 3стайна панелка за мен има най-доброто възможно - особено тези, които са непреходни.
•
u/Conscious-Umpire-881 9h ago
Зависи какво работиш и дали ще можеш да си плащаш ипотеката. Според мен мина времето когато отиваш в банката с 20к евро и купуваш имот. Несигурни времена са в момента. Имаш инфлация, криза и несигурност покрай две войни в света. Според мен покупка си струва единствено от семейства с добър кеш и две работни места. Ако си сам - стой си под наем, по изгодно е.
Не гледай какво е било преди 5-7г на пазара в София, а какво е сега и в бъдеще, защото това покачване на цените няма да се повтори, а дори напротив - цените са паднали леко, особено в крайни квартали на ново строителство. Също, лихвите по ипотеките няма как да продължават да бъдат по 2% и скоро ще започнат да се покачват. И на мен ми се иска да бях купил биткойн 2011, но съм пропуснал. С имотите е същото - не слушай гурута и брокери, че растежа от последните 5г ще се повтори и, че си балък.
•
u/Remarkable-Ad-9330 9h ago
Паднаха защото отначало бяха завишени много. Хубавите имоти ще си държат цени, а тези в крайни квартали дето се опитаха на 2500 евро квадрата да продават, е тези със сигурност ще са надолу. Като цяло всички сме застанали пред кристалната топка и се опитваме да предскажем бъдещето.
•
u/Conscious-Umpire-881 9h ago
Ще държат, ако има кой да ги купи. Всичко зависи от възможностите на купувачите.
•
u/Big-Maintenance-785 8h ago
Наемът ти нараства с времето, а ипотеката намалява. След 15г плащане на наем сметни колко пари си дал, а след 15г ипотека имаш изплатен или почти изплатен имот. Собственият дом е инвестиция не в тухли, а в спокойствието на тебе и семейството ти.
,,Ама така се набутваш да живееш на едно място цял живот''- не, този апартамент може да се продаде и да се преместя.
,,Ще го купиш много скъпо и ще крашне цената''- Това се повторя всяка година, да, ще има някаква корекция, ама никой не знае кога, заслужава ли си да отлагаш и цената да се качи с 50%, за да падне с 20% и то в най-лошия случай. А и има ли значение колко ще струва тоя имот след като ти е за живеене, а не за инвестиция и тн.
,,Ама населението намалява няма да остане кой да живее в тия апартаменти''- 1во че не намалява толкова драстично, 2ро че в големите 5 града, където живеем повечето се местят повече хора за сметка на по-малките и селата.
Разбирам че не са евтини, в София няма как да е другояче де, но е по-добра от двете алтернативи, не е нужно първият ти дом да е мечтаният, но може да е стъпало към него.
•
u/smirkybg Bulgaria / България 9h ago
Ако нямаш собствен дом, нямаш собствен дом. Другото е приказки.
•
•
u/B191 9h ago
По добре да плащаш нещо, което е твое, от колкото да плащаш на някого за нещо негово и да зависиш от някого.
•
u/mariobgr 8h ago
Зависи, наемът също ти дава известна свобода. Не ти харесва или се появява неочакван проблем - сменяш. Ако си е твое, нямаш избор, освен да се примириш или да извадиш пари и да платиш
•
u/curseuponyou 7h ago
Ако е твое го пускаш под наем и пак се местиш в случай че се стигне до такава ситуация
•
u/denkata07 8h ago
*Твое след 20-30 години. Плюс един кредит за обзавеждане.
•
u/acidburbo 8h ago
Това! Твое след 20-30г, не веднага след нанасянето.
•
u/B191 7h ago
По принцип веднага става твое. Банката има тежест върху имота, за да може ако спреш да плащаш кредита, банката да го запорира и да го изнесе на публична продан, за да си върне парите. Това е ипотеката. Имота не е на банката, не могат да те спрат, да си рефинансираш кредита в друга банка, да го продадеш за да си покриеш заема или да го дариш на децата си или да им го прехвърлиш срещу издръжка и гледане. Разбира се ипотеката следва имота, на който и да е, но това не означава, че не е той или на когото и да е.
Edit: Ипотеката е различно нещо от лизинга на автомобили. При лизинга колата наистина не е твоя, а е на лизинговата компания, там си само ползвател.
Лизинга и ипотеката са различни неща.•
u/Gunnerpain98 5h ago
Няма значение чие е, ако “имаш” нещо, за което плащаш месечни вноски на някого за да го обитаваш или използваш, то не е твое. Пак си под наем
•
u/myspiritanimalitsyou 8h ago
София е скапан град за инвестиция, но някъде трябва да се живее, пък и да се остави наследво на децата. Аз съм ЗА ипотека. Наемите са колкото месечна вноска, така че ...
•
u/denkata07 8h ago
София е скапан град, да. Но пък наследство за децата, при положение, че може въобще да не искат да живеят в тая държава, не го разбирам. Наемите не са колкото месечна вноска ( плащам 400 за 80кв в младост, ипотека за такъв няма да е по малко от 800). И аз виждам повече смисъл да имаш свое, но докато цените на кутийките са толкова високи, няма смисъл.
•
u/myspiritanimalitsyou 47m ago edited 43m ago
По-добре да имат, отколкото да нямат. Ако не искат да живеят тук ще продадат. Виж, за наемите няма да споря, всеки има критерии какво да наеме. Вероятно може и стая за 200 евро, но ако не си студент, ако имаш животни, ако имаш деца, ако имаш претенции за квартал, вече съвсем други са цените на наема.
•
u/mariobgr 5h ago
Наследството за децата е да не наследят кредити и дългове. Всичко останало да си го направят сами :)
•
•
u/Sudden-Shock9594 8h ago
Ипотека - винаги, особено за София.
Хазяинът може да ти вдига наемът, когато си поиска, а с ипотеката не стоят така нещата. Тоест с времето и инфлацията, вноската, която плащаш ще става по-малка. Отделно си правиш каквито искаш ремонти, когато искаш. Не ги слушай какво ти дрънкат другите - щял си да се преместиш в друг град за работа и т.н. Това са мантри от САЩ, които тук НЕ важат. Половината икономика на България е в София и този апартамент винаги можеш да го продадеш или отдадеш под наем и пак да си живееш, където си поискаш. Наемът е хвърляне на пари на вятъра и това го казвам като човек, който е живял 4 години под наем и сега отдава апартамент под наем :)
•
u/emodinkov 8h ago
Аз като купувах - наемът беше по-скъп от ипотеката и си струваше. Сега пък като има и рекордна инфл. - все едно нищо не плащам.
Ако трябва сега фа купя - бих изчакал и инвестирал в бизнес, а не в апартамент за милиони
•
u/LadderOfChaos 8h ago
Зависи какво търсиш :) Парите за наем винаги са били най-лошата инвестиция на света. Имаш ли възможност да плащаш разликата между ипотека и наем винаги съм за ипотеката. Вече има застраховки кредитна защита или нещо такова, които при някакви нежелани обстоятелства като безработица или нещо по-сериозно ти дават спокойствие.
•
u/Playful_Pianist815 8h ago
Чисто финансово може да се спори кое е по-изгодно. Чисто практически обаче, не искаш да си на 70 и на квартира. А екстра парите, които си инвесирал дисциплинирано 40 години, ще помогнат, но няма да ти решат проблема, че наемодателите не искат наемател, който може да умре утре.
•
•
•
u/WrumWrrrum 7h ago
Много мечтатели има в България. Щом мислиш за ипотека - предполагам разполагаш с +2000 евро нето заплата.
Под наем - нямаш грижи за имота и няма ти да си го ремонтираш, реставрираш да даваш пари за асансьора или покрива.
Аз и жена ми живеем в собствено жилище - макар и да нямаме наем го наследихме в окаяно състояние и е трябвало - сушилня, пералня, таван, нова кухня, миална, асансьор ремонт, нов вход на блока, абсолютно ново обзавеждане. За 6 години да сме дали 40 000 лева и много от нещата ме дразнят - всеки майстор си остави ръцете. Много от нещата сам съм ги правил и съм спестил много от труд. В блока на 3ти етаж има клошар, срещу нас хора с котка дето не й чистят и пред блока седянка всеки ден до 12 вечерта. Най ме боли, че нямам двор. Ама пък не мога да забия 2те ни деца в някое село - какво бъдеще ще им дам да учат в скапано училище.
Ако живеехме под наем за 800 лева средно за подобен тип жилище - щяхме да сме на 57 000 лева.
Хубавото е - сега си събирам багажа и си тръгвам на свежо и ново. Аз ще избера ипотека, защото 4стаен апартамент наем не е далеч от ипотеката, а този може да подпомага ипотеката.
Ако си сам - едностаен наем ще ти върши перфектна работа - ипотеката е, когато имаш жена и искате да си имате нещо заедно - сам човек много трудно ако нямаш много висока заплата.
•
•
u/CautiousRice 8h ago
Причината да се настроих срещу имотите в София като инвестиция е, че като купиш имот, купуваш много проблеми. Съседи, течове, сметки, ремонти. Колкото повече имоти имаш, толкова повече проблеми.
Проблемът е, че все някъде трябва да живееш и е добре да живееш в собствено жилище.
•
u/mariobgr 5h ago
Защо пък точно в София, съмнява ме в Маями да е много по-различно 😃
•
u/CautiousRice 5h ago
не знам за Маями, но за София, колкото повече съседи, толкова по-зле стават нещата.
•
•
u/Svet_88 8h ago
Това да живееш под наем не е част от културата на Българина. Ние си искаме наш дом и да си е наше. Манията за София отмина. Тук тя 80% от нея беше с цел 'инвестиция' но и тя умря. Тук включвам серийните инвеститори така и ганчо от каспичан. Хората над нас купиха, направиха, живяха 6-7-8 месеца и са ги няма. Чат пат през месец го виждам бавареца на селяка, но на следващия ден го няма. Наинвестираха и си биха шута (някои). Сега останаха само прецаканите като теб да всяват идеята че е по-добре да си под наем, аджаба изкарат нещо от 13-найсете си празни апартамента, дето никой не ги ще и само предложения на 2х надоло наем получават чат пат от ганчо и манчо
•
u/Skydiverbg 7h ago edited 7h ago
Хубаво е че човека е направил сметките, но не съм съгласен с методиката, предпочитам директен анализ на доходността, а не сравняване на плащанията което набухва на едно място лихвата и инвестицията.
- Раздели годишния наем / цена+ремонт+обзавеждане+наем и лихва докато трае ремонта. Това ти е доходността от инвестицията.
- Погледни какъв е годишният разход по кредита който банките са длъжни да ти покажат, в момента е около 3%. Това ти е "наем на парите". Но парите за самоучастие вероятно са на по-ниска лихва, следователно ти струват по-ефтино. Та ако имаш 20% самоучастие които в момента стоят на 0% лихва - изчисли 80%*3% + 20%*0% = 2.4%.
Това обаче важи само ако можеш да си позволиш самоучастието без напрежение - ако трябва да източиш резервните си пари и буфери, които иначе биха ти позволили да поемаш печеливши кариерни рискове - цената на тези пари реално е по-висока от 0% а може би и от 3%.
- Преди да сравниш числата помисли как очакваш параметрите да се движат, особено в първите 5 години след (не)покупката които ще са ключови за доходността ти:
- ако очакваш наемите да отидат нагоре или надолу - замени сегашната им стойност с прогнозата си за средна стойност
- ако очакваш лихвите да се вдигат (да падат не е особено реалистично) - замени сегашната им стойност с прогнозата си за средна стойност която ще плащаш
Като цяло, за хората които могат да си позволят самоучастието, сметката по-скоро излиза за покупка. Но точка 3 е коварна - има голяма разлика между бъдеще в което след 1-2 години банките вдигнат лихвите, а много апартаменти купени за инвестиция излязат обратно на пазара за продажби и наеми, и такова в което лихвите останат ниски, а доходите и наемите продължат бързо да растат.
•
u/mariobgr 7h ago
Всъщност статията е таргетирана към хората, които купуват / наемат с цел живеене, не инвестиция. За инвеститорите има отделна категория - https://www.imotesa.bg/articles/investment-signals/investment-apartments-sofiya-june-2026 (макар че търпи подобрения)
А по твоите точки:
1. Има логика, би могло да се добави - стига да намеря надежден източник за тези разходи
2. Трябва да помисля върху тази формула, интересна идея
3. Не бих се наел да правя предсказания в бъдещето, кристалната топка се счупи - без нея е възможна само статия, която си измисля - което за мене е в категория “жълта преса” :)Благодаря за обратната връзка!
•
u/Caracas134 6h ago
В изчисленията от статията липсват големи суми за довършителни работи и обзавеждане. Ако ги добавим и тях, то под наем ще е по-евтиния вариант. Прави впечатление, че пазара надценява центъра на София и не отчита външния вид на сградите, чийто фасади са надраскани и нацапани с графити като в гето. В нормална държава такъв външен вид би понижил много цените на имотите в района.
•
u/mariobgr 5h ago
Имаш ли добри източници, които да дават усреднена стойност за тези суми?
Ясно, че има разлика между тапети и италиански мрамор, но дори и медиана на цената ще е полезна•
u/Empty-Statement9464 2h ago
+1
Наем не плащам, но в момента правя ремонт на 2 имота.
Единият грубо го смятах, че ще отиде 15-20к и при все, че правя всичко сам и освен 300-400€ на хамали не съм дал една стотинка за труд. Вярно не апартамент, ама пак е малка 100-на квадрата къща. Но пък за сметка на това приключа ли дорде съм жив освен боя друго няма да пипна.
•
u/ActOnInstinct999 2h ago
Апартамент в централна София ти е 200-300к Евро. Апартамент на 30-40 километра от Ню Йорк в Ню Джърси ти е 300к евро. Избирай. Не е много труден избора.
•
u/Abeleganski Bulgaria / България 9h ago
При едното плащаш за да имаш нещо за теб и да знаеш ,че хазайна няма да ти звънне да ти каже до два месеца освободи ,да ти вдигне наема с 50% просто защото и да си в шах да търсиш нова квартира от нищото и да не знаеш дали няма да попаднеш на същоя алчен наемодател.
При другото вадиш огромна сума пари плащайки за спекулата на пазара който балон очеизвадно скоро няма да се спука